AI 권리분석 보고서
매각물건명세서 · 현황조사서 · 등기부등본 3개 문서 교차 분석
3가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
임차인이 무려 16명에 달하는 다가구 매물이에요. ① 말소기준권리는 토지 2022-08-30 근저당, 건물 2023-06-19 근저당으로 표시되어 있고, ② 상당수 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞서거나 비슷해 보증금 인수 가능성을 개별 확인해야 해요. ③ 비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 명시되어 있어요. ④ 특별매각조건으로 '일괄매각, 제시외 건물 포함'이 표시되어 있어요. 그래서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 다수입니다.
체크포인트 4가지
- !말소기준권리
토지: 2022-08-30 근저당, 건물: 2023-06-19 근저당으로 표시되어 있어요. 이 날짜보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 각 임차인의 전입일·확정일자 순서를 개별 확인해야 해요.
⚙ 말소기준권리 확인 방법- 등기부등본을 발급받아 갑구·을구의 가장 먼저 표기된 권리를 확인
- 그 권리의 등기일자가 본 매물의 말소기준권리 일자
- 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸 표시 대상
- ✓특별매각조건 — 일괄매각·제시외 건물 포함
매각물건명세서 비고란에 '일괄매각, 제시외 건물 포함'으로 표시되어 있어요. 제시외 건물(2-1~2-5, 합계 약 138.9㎡)이 매각 대상에 포함되는 조건이에요.
- !임차인 다수 (16명)
강서영(301호·보증금 1.2억·전입 2023.07.20·확정 2023.07.04·배당 2024.5.30), 김시형(103호·보증금 1억·전입 2024.01.24·확정 2024.01.24·배당 2024.7.2), 박은나(504호·보증금 1.5억·전입 2023.08.18·확정 2023.07.31·배당 2024.5.10), 박이슬(303호·보증금 1.5억·전입 2023.07.28·확정 2023.07.28·배당 2024.7.1), 서동현(302호·보증금 1.5억·전입 2023.08.11·확정 2023.07.14·배당 2024.7.15) 외 11명. 비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 명시되어 있어요. 각 임차인의 전입일과 말소기준권리(토지 2022-08-30, 건물 2023-06-19) 선후 관계를 반드시 개별 확인해야 해요.
⚙ 임차인 대항력·확정일자 확인 방법- 주민센터에서 전입세대열람을 신청해 실제 점유자 확인
- 매각물건명세서의 임차인 칸에 표시된 확정일자·배당요구일을 대조
- 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 표시 — 보증금 인수 가능성
- 배당요구 종기일까지 배당요구 신청 여부도 같이 확인
- !인수 가능 권리 — 비고 명시
매각물건명세서 비고란에 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'이 표시되어 있어요. 구체적으로 어떤 권리인지는 등기부등본을 통해 직접 확인해야 해요.
⚙ 인수권리 확인 방법- 매각물건명세서 '인수권리' 칸의 표시된 권리 목록 확인
- 각 권리의 등기일자가 말소기준권리 이후인지 점검
- 이후라면 매각으로 소멸 가능 표시, 이전이면 인수 표시
자주 묻는 질문 6가지
초보자들이 가장 궁금해하는 질문을 AI가 매물 데이터로 답했어요
- 🔴Q. 임차인이 16명이나 되는데 보증금을 다 떠안나요?
비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 명시되어 있어요. 토지 말소기준권리(2022-08-30) 이전에 전입한 임차인이 있다면 그 보증금이 인수될 수 있어, 각 임차인의 전입일과 말소기준권리 날짜를 개별 비교하는 것이 필요해요. 또한 배당을 받지 못한 잔액도 인수될 수 있다고 명시되어 있어 정밀 확인이 필요해요.
- 🟡Q. 16명 임차인을 다 내보내야 하나요? 명도 어렵지 않나요?
매각물건명세서에 16명의 임차인이 표시되어 있어요. 각 임차인은 보증금을 배당받은 후 명도가 이루어지는 것이 원칙이지만, 배당받지 못한 잔액이 있는 경우 인수 또는 협의가 필요할 수 있어요. 명도 기간과 비용은 개별 협의 상황에 따라 달라질 수 있어요.
- 🟡Q. 제시외 건물도 같이 사는 건가요?
매각물건명세서 비고란에 '일괄매각, 제시외 건물 포함'으로 표시되어 있어요. 제시외 건물(2-1~2-5, 합계 약 138.9㎡)이 매각 대상에 포함되는 조건으로 진행돼요. 다만 제시외 건물의 구체적 권리 상태는 등기부등본에서 별도 확인이 필요해요.
- 🟡Q. 안해진·정대완·채경진은 보증금이 두 개로 나뉘어 있는데 무슨 의미인가요?
매각물건명세서에 보증금이 '일부금액(총액 중)'으로 표시된 임차인은 증액된 임대차계약임을 나타내는 경우가 있어요. 증액 전 보증금과 증액 분의 대항력·순위가 다를 수 있어, 각 임차인의 계약서와 확정일자 내역을 직접 확인하는 것이 필요해요.
- 🟡Q. 적정 입찰가는 어느 정도일까요?
1회차 최저가는 감정가 그대로인 34.31억이에요. 16명의 임차인과 선순위 보증금 인수 가능성이 표시되어 있어, 인수될 수 있는 보증금 총액을 먼저 산정한 뒤 낙찰가에서 차감하는 방식으로 실질 비용을 계산하는 것이 필요해요. 구체적인 입찰가는 본인이 직접 판단하셔야 해요.
- 🟡Q. 이 건물이 주택인데 오피스텔로 표시된 이유가 있나요?
부동산의 표시(페이지 5)에는 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단독주택, 제2종근린생활시설'로 표시되어 있어요. 건축물대장 주용도도 단독주택으로 되어 있어, 실제 용도와 공부상 용도를 직접 확인하는 것이 필요해요.
주의할 점 4가지
- ⚠️선순위 임차인 보증금 인수 위험
비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 명시되어 있어요. 토지 말소기준권리(2022-08-30) 이전 전입자의 보증금이 인수될 수 있어 입찰 전 등기부등본과 각 임차인 전입일을 정밀 대조해야 해요.
- ⚠️안해진 (202호) — 보증금 증액 표시
202호 임차인 안해진의 보증금이 '5,000,000원(55,000,000원중)'으로 표시되어 있어요. 증액 전후 보증금 총액과 말소기준권리 대비 순위를 별도 확인해야 해요.
- ⚠️정대완 (102호) — 보증금 증액 표시
102호 임차인 정대완의 보증금이 '38,900,000(40,000,000원 중)'으로 표시되어 있어요. 증액 분의 순위와 인수 여부를 별도 확인해야 해요.
- ⚠️채경진 (501호) — 보증금 증액 표시
501호 임차인 채경진의 권리신고 보증금이 '145,000,000원(150,000,000원중)'으로 표시되어 있어요. 증액 분의 순위와 인수 여부를 별도 확인해야 해요.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.