AI 권리분석 보고서
매각물건명세서 · 현황조사서 · 등기부등본 3개 문서 교차 분석
4가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
선순위 임차인 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 매물이에요. ① 말소기준권리는 2019년 4월 8일 근저당권으로 표시되어 있고, ② 임차인 박민채(601호)는 전입신고일이 2019년 7월 10일로 근저당보다 늦지만 보증금 1억 7,500만 원 권리신고가 있으며, ③ 임차인 장성조(701호)는 전입신고일 2022년 12월 19일, 보증금 1억 원 권리신고가 있고 배당요구가 확인됩니다. ④ 비고란에는 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'는 경고가 명시되어 있어요. ⑤ 건물이 공부상 1개호이나 현황은 2개호로 사용 중이라는 점도 표시되어 있습니다. 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 5건으로 표시됩니다.
체크포인트 5가지
- ✓말소기준권리
최선순위 설정은 2019년 4월 8일 근저당권으로 표시되어 있습니다. 이 날짜보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인이 있으면 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- !임차인 박민채 (601호)
전유부분 전부를 등기사항부증명 기준 주거임차인으로 점유 중이며, 임대차기간은 2019년 7월 1일부터로 표시됩니다. 권리신고 기준 1차(2019.07.01.~2023.05.25.) 및 2차(2023.07.01.~2023.08.31.) 임대차, 보증금 175,000,000원, 전입신고일 2023년 7월 10일, 확정일자 2019년 6월 21일, 배당요구일 2023년 10월 13일로 표시됩니다. 현황조사 기준 601호의 확정일자는 '미상'으로 표시되어 직접 확인이 필요합니다.
⚙ 임차인 대항력·확정일자 확인 방법- 주민센터에서 전입세대열람을 신청해 실제 점유자 확인
- 매각물건명세서의 임차인 칸에 표시된 확정일자·배당요구일을 대조
- 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 표시 — 보증금 인수 가능성
- 배당요구 종기일까지 배당요구 신청 여부도 같이 확인
- !임차인 장성조 (701호)
문패상 701호를 권리신고 기준 주거임차인으로 점유 중이며, 임대차기간 2022년 12월 17일~2024년 12월 16일, 보증금 100,000,000원, 전입신고일 2022년 12월 19일, 확정일자 2022년 12월 19일, 배당요구일 2024년 6월 17일로 표시됩니다. 말소기준권리(2019.04.08.)보다 이후 전입이나 배당 미충족 시 잔액 인수 가능성이 있어 확인이 필요합니다.
- !건물 현황 — 공부상 1호·실사용 2호
비고란에 '공부상 1개호(복층형 구조)이나, 내부통로(계단)이 폐쇄되고 상부층 부분(옥탑층)에 별도의 출입문(통칭 701호: 약 26㎡)이 있어 건축허가 내용과 달리 현황 독립된 2개호로 사용 중인 점 등을 감안하여 감정평가함'으로 표시됩니다. 집합건물대장상 건축물현황도와 현황 이용상황이 다소 상이함도 명시되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
⚙ 특별매각조건 확인 방법- 매각물건명세서·매각공고의 '특별매각조건' 항목 확인
- 보증금 증액·입찰자격 제한 등 조건 점검
- 법원에 직접 문의해 조건의 의미 해석
- !유찰 다수 — 결함 의심
유찰 4회(표상 최저가 57,882,000원까지 하락)로 최저가가 감정가의 약 21%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 건물 현황 불일치, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
⚙ 추가 확인 방법- 매각자료 원문을 다시 살펴보기
- 법무사·변호사에게 의견 요청
자주 묻는 질문 6가지
초보자들이 가장 궁금해하는 질문을 AI가 매물 데이터로 답했어요
- 🔴Q. 임차인 보증금 2억 7천만 원을 다 떠안나요?
박민채(601호) 보증금 1억 7,500만 원과 장성조(701호) 보증금 1억 원, 합계 2억 7,500만 원이 권리신고되어 있습니다. 배당금액에 따라 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 비고란에 명시되어 있어요. 실제 인수 금액은 배당 결과 후 확정되므로, 입찰 전 집행법원에 배당 관련 서류를 확인하는 게 필요합니다.
- 🔴Q. 601호 임차인 박민채 씨는 대항력이 있나요?
매각물건명세서에 전입신고일이 2023년 7월 10일로 표시되어 있고, 말소기준권리 근저당 설정일은 2019년 4월 8일입니다. 전입신고일이 근저당 이후여서 대항력 우선순위 확인이 필요해요. 다만 확정일자(2019.06.21.)는 근저당보다 앞선 날짜로 표시되어 있어 실제 입주 시기와 신고 시기의 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 🟡Q. 701호 장성조 씨는 나가야 하는 사람인가요?
장성조(701호)의 임대차기간은 2022년 12월 17일~2024년 12월 16일로 표시되어 있어 기간이 이미 만료된 상태예요. 배당요구일(2024.06.17.)이 있으나 보증금 전액 배당 여부에 따라 잔액 인수 가능성이 있습니다. 명도 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있어 확인이 필요해요.
- 🔴Q. 공부와 현황이 다르다는 게 무슨 뜻인가요?
비고란에 '집합건물대장상 건축물현황도와 현황 이용상황이 다소 상이함'이라고 명시되어 있습니다. 공부상 1개호이지만 실제로는 내부통로가 폐쇄되어 2개 독립호(601호·701호)처럼 사용 중인 상태예요. 건축허가 내용과 현황이 달라 불법 건축물 이슈나 원상복구 비용이 발생할 수 있어 감정평가서와 현장 확인이 필요합니다.
- 🟡Q. 4회나 유찰된 이유가 뭔가요?
매각자료에 유찰 사유가 별도로 명시되어 있지는 않습니다. 다만 임차인 2명의 보증금 합계(2억 7,500만 원)가 감정가(2억 7,600만 원)에 육박하고, 건물 현황과 공부 불일치 문제가 표시되어 있어 이러한 부담이 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다. 4회차 최저가는 57,882,000원까지 내려온 상태예요.
- 🟡Q. 입찰가는 얼마로 써야 하나요?
4회차 최저가가 57,882,000원으로 표시되어 있습니다. 임차인 보증금 인수 가능 금액, 명도 비용, 건물 현황 정리 비용 등을 포함한 총 취득 비용을 본인이 직접 산정한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 필요합니다. 적정 입찰가는 권리관계 해소 비용에 따라 크게 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.
주의할 점 2가지
- ⚠️선순위 임차인 보증금 인수 가능성
비고에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 명시되어 있습니다.
- ⚠️집합건물대장 현황 불일치
비고란에 '집합건물대장상 건축물현황도와 현황 이용상황이 다소 상이함(감정평가서 참조)', '복층형 구조로서 상층부(통칭 701호)가 포함됨'이 명시되어 있습니다. 실사용 공간과 공부 불일치로 추가 비용·분쟁 가능성이 있어 감정평가서 및 현장 확인이 필요합니다.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.