AI 권리분석 보고서
매각물건명세서 · 현황조사서 · 등기부등본 3개 문서 교차 분석
3가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
선순위 임차인 보증금 4억 3천만 원이 매수인에게 넘어올 수 있고, 유치권 신고(2억 2,990만 원)까지 있어 복잡한 권리관계를 가진 매물이에요. ① 말소기준권리는 2021년 6월 30일 근저당권으로, 임차인 주수영(602호)의 전입일(2020.08.14)이 이보다 앞서 있어 보증금 인수 가능성이 있어요. ② 임차인 주수영은 경매신청채권자이기도 하며, 배당요구일은 경매신청일로 표시되어 있습니다. ③ 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명하다고 명세서에 기재되어 있어 현장 확인이 필요해요. ④ 유찰이 8회 반복되며 최저가가 감정가의 약 13%까지 떨어진 상태입니다. 이 매물에서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 5건으로 표시됩니다.
체크포인트 5가지
- ✓말소기준권리
최선순위 설정일자는 2021년 6월 30일 근저당권으로 표시되어 있습니다. 임차인 주수영의 전입신고일(2020.08.14)이 이보다 앞서 있어, 말소기준권리보다 대항력을 먼저 갖춘 임차인이 존재하는 구조입니다.
- !임차인 주수영 (602호)
주수영은 602호 주거 임차인으로, 전입신고일 2020.08.14, 임대차기간 2020.8.14~, 보증금 430,000,000원, 확정일자 2020.7.21, 배당요구일 2024.3.21로 표시되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리(2021.6.30.)보다 앞서 대항력이 있을 수 있으며, 명세서 비고란에 '임차인 주수영은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일'이라고 기재되어 있습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우, 잔액이 매수인에게 인수될 수 있어 확인이 필요합니다.
⚙ 임차인 대항력·확정일자 확인 방법- 주민센터에서 전입세대열람을 신청해 실제 점유자 확인
- 매각물건명세서의 임차인 칸에 표시된 확정일자·배당요구일을 대조
- 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 표시 — 보증금 인수 가능성
- 배당요구 종기일까지 배당요구 신청 여부도 같이 확인
- !유치권 신고 (229,900,000원)
비고란에 '유치권신고인 융용섭으로부터 공사대금채권 금 229,900,000원을 위하여 본 건 목적물에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함'이라고 기재되어 있습니다. 성립 여부는 현장 확인 및 별도 검토가 필요합니다.
⚙ 유치권·법정지상권·분묘기지권 확인 방법- 유치권: 사건기록의 '유치권 신고서' 첨부 여부
- 법정지상권: 토지·건물 소유자 분리 여부 (등기부 비교)
- 분묘기지권: 현황조사서·감정평가서의 분묘 표시 여부
- ✓특별매각조건
특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 표시되어 있습니다. 입찰 전 보증금 준비 시 해당 조건을 확인해야 합니다.
- !유찰 다수 — 결함 의심
유찰 8회로 최저가가 감정가의 약 13%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
⚙ 추가 확인 방법- 매각자료 원문을 다시 살펴보기
- 법무사·변호사에게 의견 요청
자주 묻는 질문 6가지
초보자들이 가장 궁금해하는 질문을 AI가 매물 데이터로 답했어요
- 🔴Q. 임차인 보증금 4억 3천만 원을 제가 떠안나요?
임차인 주수영의 전입일(2020.08.14)이 말소기준권리(2021.6.30.)보다 앞서 대항력이 있을 수 있어요. 배당을 통해 보증금 전액을 돌려받으면 인수 의무가 없지만, 배당이 부족하면 그 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 다만 임차인이 경매신청채권자이기도 해서 실제 배당 처리 결과를 법원 기록을 통해 직접 확인하시는 게 필요해요.
- 🔴Q. 유치권 2억 2,990만 원은 제가 물어야 하나요?
명세서에 유치권 성립 여부가 '불분명함'으로 기재되어 있어요. 유치권이 성립되면 매수인이 해당 금액을 부담할 수 있고, 성립되지 않으면 부담이 없을 수 있습니다. 현장에서 실제 점유 여부와 공사 이력을 직접 확인하고 법률 검토를 거치는 과정이 필요해요.
- 🟡Q. 유찰이 8회나 됐는데 왜 이렇게 많이 유찰됐나요?
매각자료에 유찰 이유는 명시되어 있지 않아요. 다만 선순위 임차인 보증금(4.3억)과 유치권 신고(약 2.3억)가 복합되어 있어 실질 취득 부담이 크게 인식될 수 있는 구조예요. 유찰이 반복될 경우 매각자료에 없는 별도 결함이 있을 수 있어 현장 방문으로 직접 확인하시는 게 좋아요.
- 🟡Q. 입찰 보증금은 얼마나 준비해야 하나요?
특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 표시되어 있어요. 4회차 최저가 82,007,000원 기준으로 약 16,401,400원 이상을 보증금으로 준비해야 합니다. 실제 입찰 전 법원 공고문을 다시 확인하시는 게 필요해요.
- 🟡Q. 낙찰받으면 추가 비용이 얼마나 들까요?
매각자료에 추가 비용은 명시되어 있지 않아요. 일반적으로 취득세·등기비용이 발생하며, 임차인 명도가 필요한 경우 명도 비용이 추가될 수 있습니다. 유치권 분쟁이 발생하면 소송 비용도 고려해야 해요. 정확한 금액은 개별 상황에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
- 🟡Q. 임차인이 안 나가면 어떻게 되나요?
임차인 주수영은 경매신청채권자로 표시되어 있어요. 배당 처리 후 보증금 관계가 정리되면 명도가 진행될 수 있지만, 보증금 잔액 인수 문제가 해결되지 않으면 분쟁이 길어질 수 있습니다. 명도 기간과 방식은 법원 인도명령 또는 별도 소송 절차를 통해 결정되므로 직접 확인이 필요해요.
주의할 점 2가지
- ⚠️선순위 임차인 보증금 인수 가능성
명세서에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 기재되어 있습니다. 임차인 주수영(보증금 430,000,000원)의 배당 수령액에 따라 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- ⚠️유치권 소송 위험
유치권신고인 융용섭으로부터 공사대금채권 229,900,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 유치권이 성립될 경우 매수인이 해당 채권을 부담할 수 있어, 입찰 전 현장 점유 여부 및 법적 검토가 필요합니다.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.