AI 권리분석 보고서
매각물건명세서 · 현황조사서 · 등기부등본 3개 문서 교차 분석
8가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
임차인이 여러 명이고 유치권 신고까지 있어서 꼼꼼히 따져봐야 하는 매물이에요. ① 말소기준권리는 토지·건물 모두 2014.11.28. 근저당으로 표시되어 있어요. ② 현황조사 및 권리신고 기준으로 6명의 점유자·임차인이 표시되어 있으며, 이 중 일부는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있어 보증금 인수 가능성을 별도 확인해야 해요. ③ 주식회사 유니엔터테인먼트로부터 인테리어시공대금 5억 원 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있어요. ④ 2025.9.29. 건물 등기부 주용도와 1층 면적을 대장과 일치시키는 증축 및 용도변경등기가 이루어진 사실도 표시되어 있어요. 따라서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 8건으로 표시됩니다.
체크포인트 9가지
- ✓말소기준권리
토지: 2014.11.28. 근저당, 건물: 2014.11.28. 근저당으로 표시되어 있어요. 이 날짜 이후에 설정된 권리는 매각으로 소멸되는 게 원칙이에요.
- !임차인 LEE HYO KYUNG
현황조사 기준 주거 임차인으로 표시됨. 전입신고일 2023.12.26., 보증금·차임 미상, 배당요구 여부 미상. 전입일이 말소기준권리(2014.11.28.) 이후여서 대항력 여부는 전입일·확정일자·배당요구를 직접 확인해야 해요.
⚙ 임차인 대항력·확정일자 확인 방법- 주민센터에서 전입세대열람을 신청해 실제 점유자 확인
- 매각물건명세서의 임차인 칸에 표시된 확정일자·배당요구일을 대조
- 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 표시 — 보증금 인수 가능성
- 배당요구 종기일까지 배당요구 신청 여부도 같이 확인
- !임차인 김정훈 (지하동 1층호)
현황조사 기준 주거 임차인, 지하동 1층호 점유. 전입신고일 2008.01.29., 보증금·차임 미상, 배당요구 여부 미상. 전입일이 말소기준권리(2014.11.28.)보다 앞서 있어 대항력 성립 가능성이 있고, 보증금 인수 여부를 확인해야 해요.
- !임차인 박길송
현황조사 기준 주거 임차인. 전입신고일 1991.05.30., 보증금·차임 미상, 배당요구 여부 미상. 전입일이 말소기준권리(2014.11.28.)보다 훨씬 앞서 있어 대항력 성립 가능성이 높고, 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 해요.
- !임차인 배성진 (1,2층)
현황조사 기준 주거 및 점포 임차인, 1·2층 점유. 임대차기간 2019.1.20.~2022.1.20., 차임 3,500,000원, 전입신고일 2019.02.18., 배당요구 여부 미상. 전입일이 말소기준권리(2014.11.28.) 이후여서 대항력 여부를 별도 확인해야 해요.
- !임차인 주식회사 유니엔터테인먼트 (1,2층)
권리신고 기준 주거 및 점포 임차인, 1·2층 점유. 임대차기간 2022.3.3.~, 보증금 50,000,000원, 차임 3,500,000원, 확정일자 2025.5.8., 배당요구일 2025.5.12. 비고에 '대표자 사내이사 이성현 2024.7.17. 최초전입하고, 2025.3.7. 주민등록 이전 후 2025.5.8. 재전입, 임직원 숙소로 사용 중임'으로 기재되어 있어요. 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력·우선변제권 성립 여부 확인이 필요해요.
- !점유 임차인 최애희
현황조사 기준 점포 임차인으로 표시됨. 차임 650,000원, 전입신고일 2001.04.22., 배당요구 여부 미상. 전입일이 말소기준권리(2014.11.28.)보다 앞서 있어 대항력 성립 가능성이 있어요.
⚙ 점유자 확인 방법- 현황조사서의 '점유자' 표시 확인
- 본인이 현장 방문해 실제 점유 여부 점검
- 점유자가 임차인이라면 임차인 대항력도 함께 점검
- !유치권 주식회사 유니엔터테인먼트 (5억)
2025.5.12. 주식회사 유니엔터테인먼트로부터 인테리어시공대금 500,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나 성립 여부는 불분명하다고 표시됨. 2025.9.29.자로 채권자 승계인 케이에프에이치오공육유동화전문 유한회사가, 2026.1.23.자로 채무자 겸 소유자 이효경이 유치권에 대하여 불인정하는 의견서를 각 제출했다고 명시됨.
⚙ 유치권·법정지상권·분묘기지권 확인 방법- 유치권: 사건기록의 '유치권 신고서' 첨부 여부
- 법정지상권: 토지·건물 소유자 분리 여부 (등기부 비교)
- 분묘기지권: 현황조사서·감정평가서의 분묘 표시 여부
- !증축·용도변경 등기 이력
2025.9.29. 매각물건 중 건물 등기부 표제부의 주용도와 1층 면적을 대장과 일치시키는 증축 및 용도변경등기가 이루어진 사실이 표시되어 있어요. 건물 현황과 등기부·대장의 정합성을 직접 확인할 필요가 있어요.
⚙ 특별매각조건 확인 방법- 매각물건명세서·매각공고의 '특별매각조건' 항목 확인
- 보증금 증액·입찰자격 제한 등 조건 점검
- 법원에 직접 문의해 조건의 의미 해석
자주 묻는 질문 7가지
초보자들이 가장 궁금해하는 질문을 AI가 매물 데이터로 답했어요
- 🔴Q. 선순위 임차인 보증금을 떠안을 수 있나요?
네, 가능성이 있어요. 김정훈(전입 2008.01.29.), 박길송(전입 1991.05.30.), 최애희(전입 2001.04.22.) 세 분은 말소기준권리(2014.11.28.)보다 전입일이 앞서 있어요. 이 경우 보증금이 미상이라 실제 인수 금액을 지금은 알 수 없고, 입찰 전 법원 기록이나 현장 조사로 보증금 규모를 직접 확인하는 게 필요해요. 매각물건명세서에도 인수 가능성을 주의하라고 명시되어 있어요.
- 🔴Q. 유치권 5억, 실제로 내야 하나요?
매각자료에는 성립 여부가 불분명하다고 표시되어 있어요. 채권자 측과 채무자 측이 각각 의견서를 제출한 상태라 법적 다툼이 진행 중인 것으로 보여요. 유치권이 최종 인정될 경우 매수인이 그 부담을 질 수 있어서, 판결 경과나 현장 점유 상황을 직접 확인하는 게 필요해요.
- 🟡Q. 임차인이 여러 명인데 명도가 얼마나 걸릴까요?
매각자료에는 명도 기간이 명시되어 있지 않아요. 현황조사 기준 6명의 점유자·임차인이 표시되어 있고, 일부는 선순위 대항력이 성립할 수 있어 협의 또는 법적 절차가 길어질 수 있어요. 실제 기간은 본인이 현장 상황과 법률 전문가를 통해 판단해야 해요.
- 🔴Q. 주식회사 유니엔터테인먼트가 임차인이기도 하고 유치권 신고자이기도 한데, 어떻게 봐야 하나요?
맞아요. 같은 회사가 권리신고 임차인(보증금 5,000만 원, 차임 350만 원)이면서 유치권 신고(인테리어시공대금 5억 원)도 한 상태예요. 임차인으로서의 대항력·우선변제권 성립 여부와 유치권 성립 여부는 별개로 확인이 필요해요. 비고에 전입 이력(2024.7.17. 최초전입 → 2025.3.7. 이전 → 2025.5.8. 재전입)이 기재되어 있어 대항력 취득 여부에 대한 검토가 필요해요.
- 🟡Q. 증축·용도변경 등기가 이루어졌다는데, 문제가 될 수 있나요?
2025.9.29. 건물 등기부 표제부의 주용도와 1층 면적을 대장과 일치시키는 증축 및 용도변경등기가 이루어진 사실이 명시되어 있어요. 이는 종전 등기부와 대장 사이에 불일치가 있었다는 의미일 수 있어, 건물 현황·건축물대장·등기부가 현재 모두 일치하는지 직접 확인하는 게 필요해요.
- 🟡Q. 4회차 최저가 67.77억이 적정한 입찰가인가요?
최저가는 입찰 참가 자격의 하한선이지 적정 낙찰가를 의미하지 않아요. 이 매물은 선순위 임차인 보증금 인수 가능성, 유치권 신고, 복수 점유자 명도 부담 등 미확인 요소가 복수로 있어요. 이런 요소들을 직접 확인하고 비용을 산정한 뒤 본인이 판단해야 해요.
- 🟡Q. 취득세·등기비용 외에 추가 비용이 얼마나 될까요?
매각자료에 추가 비용이 명시되어 있지 않아요. 다만 선순위 임차인 보증금 인수 가능성(금액 미상), 유치권 관련 소송 비용 가능성, 복수 임차인 명도 비용 등이 있을 수 있어요. 실제 금액은 임차인 보증금 확인 및 법률 전문가 검토를 통해 산정해야 해요.
주의할 점 2가지
- ⚠️선순위 임차인 보증금 인수 가능성
매각물건명세서 비고에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 명시되어 있어요. 전입일이 2014.11.28. 이전인 김정훈(2008.01.29.), 박길송(1991.05.30.), 최애희(2001.04.22.)에 대해 보증금 금액과 인수 가능성을 반드시 확인해야 해요.
- ⚠️유치권 신고 — 성립 여부 불분명·분쟁 진행 중
인테리어시공대금 5억 원 유치권 신고가 있으나 성립 여부 불분명으로 표시되어 있고, 채권자 측과 채무자 측 모두 의견서를 제출한 상태예요. 유치권이 성립할 경우 매수인이 해당 채권을 인수하거나 소송에 휘말릴 수 있어 현장 확인과 법적 검토가 필요해요.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.