AI 권리분석 보고서
매각물건명세서 · 현황조사서 · 등기부등본 3개 문서 교차 분석
4가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
선순위 임차인 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 매물이에요. ① 말소기준권리는 목록1·2의 2018.6.29. 근저당권과 목록3의 2019.4.5. 근저당권으로 표시되어 있고, ② 매각물건명세서에 다수의 임차인(20명 이상)이 기재되어 있으며, ③ 비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'는 주의사항이 명시되어 있어요. ④ 건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현재 주택으로 이용 중임이 기재되어 있고, 위반건축물 등재 사실도 표시되어 있어요. 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 다수예요.
체크포인트 6가지
- ✓말소기준권리
목록1·2는 2018.6.29. 근저당권, 목록3은 2019.4.5. 근저당권이 최선순위로 설정된 것으로 표시되어 있어요. 이 날짜보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있어요.
- !선순위 임차인 보증금 인수 가능성
비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 명시되어 있어요. 말소기준권리(2018.6.29./2019.4.5.) 이전에 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 개별 확인이 필요해요.
⚙ 인수권리 확인 방법- 매각물건명세서 '인수권리' 칸의 표시된 권리 목록 확인
- 각 권리의 등기일자가 말소기준권리 이후인지 점검
- 이후라면 매각으로 소멸 가능 표시, 이전이면 인수 표시
- !임차인 다수 (20명 이상)
매각물건명세서에 기재된 임차인: (주)내슬리약품(802호·보증금2억), OKAD A YUKI(301호·보증금4천만/차임30만), 고도희(703호·보증금7천만/차임17만), 곽지민(501호·보증금1.3억), 김가빈(502호·보증금1.4억), 김아인(503호·보증금1.4억), 김유빈(601호·보증금1.3억), 박상원(404호·보증금9천만), 박수진(402호·보증금1.1억), 박주성(202호·보증금3천만/차임30만), 신봉근(604호·보증금1.3억), 안윤희(602호·보증금1.4억), 이동일(504호·보증금1.3억), 이두형(704호·보증금1.3억), 이성환(603호·보증금1.45억), 이주연(401호·보증금4천만/차임25만), 임준형(801호·보증금2억), 전미래(204호·보증금1천만/차임60만), 전송민(501호·보증금1억), 정다혜(303호·보증금1억), 정준영(701호·보증금1.4억), 최다연(304호·보증금9천만), 최선영(702호·보증금1.4억), 허문형(403호·보증금1억), 홍기훈(201호·보증금4천만/차임25만), 홍혜진(203호·보증금3천만/차임40만) 외. 배당요구 여부·확정일자·전입일자는 각 임차인별로 표에 개별 기재되어 있어요.
⚙ 임차인 대항력·확정일자 확인 방법- 주민센터에서 전입세대열람을 신청해 실제 점유자 확인
- 매각물건명세서의 임차인 칸에 표시된 확정일자·배당요구일을 대조
- 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 표시 — 보증금 인수 가능성
- 배당요구 종기일까지 배당요구 신청 여부도 같이 확인
- !위반건축물 등재
비고란에 '일반건축물대장(표제부, 갑) 위반건축물 등재되어 있고, 주용도는 제2종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용'이라고 명시되어 있어요. 위반건축물 내용 및 이행강제금 등 추가 부담 여부를 확인할 필요가 있어요.
⚙ 특별매각조건 확인 방법- 매각물건명세서·매각공고의 '특별매각조건' 항목 확인
- 보증금 증액·입찰자격 제한 등 조건 점검
- 법원에 직접 문의해 조건의 의미 해석
- ✓일괄매각
매각물건명세서 비고란 및 부동산의 표시에 '일괄매각'으로 표시되어 있어요. 토지 2필지(신림동 1457-5 대 83㎡, 신림동 1457-6 대 91.6㎡)와 건물(신림동 1457-5, 1457-6 더 헤리티지 1457, 7층)이 일괄 매각 대상이에요.
- !점유자 — (주)내슬리약품 (802호)
비고란에 '(주)내슬리약품:직원 임현준이 전입하여 점유하고 있음'으로 명시되어 있어요. 법인 명의 임차계약에 직원이 실거주하는 형태로, 대항력 판단 시 전입신고일(2024.6.25. 직원 임현준)을 확인할 필요가 있어요.
⚙ 점유자 확인 방법- 현황조사서의 '점유자' 표시 확인
- 본인이 현장 방문해 실제 점유 여부 점검
- 점유자가 임차인이라면 임차인 대항력도 함께 점검
자주 묻는 질문 7가지
초보자들이 가장 궁금해하는 질문을 AI가 매물 데이터로 답했어요
- 🔴Q. 임차인 보증금을 떠안을 수 있나요?
매각물건명세서 비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있다'고 명시되어 있어요. 말소기준권리(목록1·2: 2018.6.29., 목록3: 2019.4.5.) 이전에 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인이 있다면 그 보증금이 인수될 수 있어요. 임차인별 전입일과 확정일자를 말소기준권리 날짜와 비교해 확인하는 게 필요해요.
- 🔴Q. 임차인이 배당을 못 받으면 어떻게 되나요?
비고란에 '대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수된다'고 명시되어 있어요. 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 커질 수 있어서, 각 임차인의 보증금 합계와 예상 배당액을 미리 따져볼 필요가 있어요.
- 🔴Q. 위반건축물이라는 게 뭔가요? 문제가 되나요?
건축물대장 표제부에 위반건축물이 등재되어 있다고 매각물건명세서에 명시되어 있어요. 위반 내용에 따라 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 위반 사항 해소 전까지는 대출·전세 활용에 제약이 생길 수 있어요. 구체적인 위반 내용과 이행강제금 부과 현황은 건축물대장 및 관할 구청에서 직접 확인할 필요가 있어요.
- 🟡Q. 건물 용도가 오피스텔인데 주택으로 쓰고 있다고요?
매각물건명세서에 '주용도는 제2종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용'이라고 명시되어 있어요. 실제 용도와 공부상 용도가 다르면 주택임대차보호법 적용 여부, 전세대출 가능 여부 등에 영향이 있을 수 있어서 확인이 필요해요.
- 🟡Q. 임차인이 많은데 명도가 어렵지 않나요?
매각물건명세서에 20명 이상의 임차인이 기재되어 있어요. 임차인 수가 많을수록 명도 협의에 시간과 비용이 더 소요될 수 있어요. 각 임차인의 계약 만료일과 배당 수령 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있어서 개별 확인이 필요해요.
- 🟡Q. 적정 입찰가는 어느 정도인가요?
4회차 최저가는 1,312,484,000원(감정가의 약 51%)으로 표시되어 있어요. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성, 위반건축물 이행강제금, 명도 비용 등 추가 부담을 고려해 본인이 직접 인수 보증금 합계를 산정한 뒤 입찰가를 결정하는 게 필요해요. 낙찰가 자체가 최종 비용이 아닐 수 있어요.
- 🟢Q. 일괄매각이면 토지·건물을 같이 사는 건가요?
매각물건명세서에 '일괄매각'으로 표시되어 있고, 부동산의 표시에 토지 2필지(신림동 1457-5 대 83㎡, 신림동 1457-6 대 91.6㎡)와 건물이 함께 기재되어 있어요. 토지와 건물을 분리해서 낙찰받는 것은 이 매물에서는 해당되지 않아요.
주의할 점 3가지
- ⚠️선순위 임차인 보증금 인수 — 배당 미수령 잔액
비고란에 '대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 명시되어 있어요. 임차인별 배당요구일·확정일자·보증금 금액과 예상 배당액을 사전에 검토할 필요가 있어요.
- ⚠️위반건축물 이행강제금 등 추가 부담 가능성
건축물대장 표제부에 위반건축물이 등재되어 있다고 명시되어 있어요. 위반 내용·이행강제금 부과 여부·정리 가능 여부는 매각자료에 명시되지 않아 별도 확인이 필요해요.
- ⚠️등기된 권리 소멸 여부 확인
매각물건명세서 하단에 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'이라는 항목이 표시되어 있어요. 해당 란의 구체적 내용은 등기부등본을 통해 직접 확인이 필요해요.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.