AI 권리분석 보고서
4가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
이 매물은 303호로, 전세사기 피해자로 결정된 임차인 고○호(GAO TAIHAO)가 보증금 1.2억을 신고하고 배당요구까지 한 상태예요.
공동임차인으로 배우자 김○영과 아들 고○철도 함께 살고 있어요. 게다가 1층에 제시외 건물(현황 102호)이 있고, 건물 내부가 무단 증·개축되어 공부상 11세대가 실제 14세대로 운영 중이에요. 그래서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 5건입니다.
토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 말소기준권리로 표시됨.
임차인 고○호(GAO TAIHAO)는 303호에 전세보증금 120,000,000원, 임대차기간 2018.12.21.~현재, 전입일 2019.11.14., 확정일자 2018.12.21., 배당요구일 2023.11.8.로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춤. 공동임차인으로 배우자 김○영(JIN GUIYYING)과 아들 고○철(GAO XUEZHE)이 있으며, '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정을 받음. 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인 고○호가 우선매수신고를 행사할 수 있음. 낙찰 후에도 우선매수권 행사 시 매수인이 권리를 상실할 수 있음.
감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인 필요. 또한 건물 내부 무단 증·개축으로 공부상 11세대가 실제 14세대로 운영 중.
유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
AI 가 이 매물의 임차인·등기·특수권리 상황에 맞춰 직접 만든 질문과 답이에요
고○호는 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 선순위 임차인으로, 배당요구를 했지만 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있어요. 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권도 행사 가능하니 주의가 필요해요.
매각물건명세서에 명시적으로 '매각 제외'라고 기재되어 있어 포함되지 않아요. 다만 위반건축물로 등재될 가능성이 있고 원상회복 의무가 생길 수 있으니 안산시에 확인해보는 게 좋아요.
현재 최저가는 65,170,000원으로 감정가의 49% 수준이에요. 3회차가 변경되어 아직 유찰되지 않았고, 이후 회차가 예정되어 있어 추가 유찰 시 더 낮아질 수 있어요. 다만 임차인 보증금 인수 위험 등이 가격에 반영된 점을 고려해야 해요.
감정평가서에 공부상 11세대가 실제 14세대로 변경되었다고 나와 있어요. 이는 위반건축물에 해당할 수 있고, 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으니 입찰 전에 건축물대장과 현장을 꼭 확인하세요.
유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 임차인 보증금 인수 위험과 위반건축물 이슈가 있어 추가 리스크를 고려하면 4,500만~6,500만 원 사이가 예상돼요. 다만 전세사기피해자 우선매수권이 행사되면 입찰 자체가 무효가 될 수 있으니 유의하세요.
선순위 임차인 고○호의 보증금 1.2억 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음. 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권도 행사 가능.
제시외 건물 및 내부 증·개축으로 인한 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무가 발생할 수 있으므로 안산시에 확인 필요.
사건 진행 정보 — AI 권리분석의 근거 데이터.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.