AI 권리분석 보고서
4가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
이 매물은 ① 등기부에 근저당 1건이 2018.05.30. 토지, 2018.12.21. 건물에 설정되어 있고, ② 매각물건명세서에 304호 임차인 차○화(차○화)가 전세보증금 1.1억에 권리신고 및 배당요구를 하였으며, ③ 현황조사서에 3층304호 임대차관계 4명으로 기재되어 있습니다.
또한 전세사기피해자 결정이 있어 임차인 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 그래서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 5건입니다.
토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 최선순위 설정일자입니다.
304호 임차인 차○화(차○화)는 전세보증금 110,000,000원, 전입신고 2019.01.03., 확정일자 2019.12.19., 배당요구 2024.2.1.이며, 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건을 먼저 갖추어 보증금 인수 가능성이 있습니다. 또한 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정이 있어 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
매각물건명세서에 304호 외에도 CHE T*****, JIN H*****, 류○훈 등 점유자가 표시되어 있으나 점유정보출처가 '미상' 또는 '현황조사'로 기재되어 있습니다. 현황조사서에는 3층304호 임대차관계 4명으로 나와 있습니다.
임차인 차○화가 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 피해자 결정을 받아 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우 매각이 지연되거나 낙찰 후에도 권리가 소멸되지 않을 수 있습니다.
감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
AI 가 이 매물의 임차인·등기·특수권리 상황에 맞춰 직접 만든 질문과 답이에요
차○화는 전입신고와 확정일자가 최선순위 근저당(2018.12.21.)보다 빠르므로 대항력이 있어 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 보증금 전액 배당이 안 되면 잔액을 인수해야 할 수 있어요.
임차인 차○화가 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 피해자 결정을 받아, 같은 가격에 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 이 권리가 행사되면 일반 입찰자는 낙찰을 받지 못할 수 있어요.
감정서에 1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 목적물에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 위반건축물로 등재될 가능성이 있고 원상회복 의무가 생길 수 있으니 안산시에 확인이 필요해요.
1회 유찰 후 최저가가 1.23억에서 0.86억으로, 2회 유찰 후 0.60억으로 낮아졌습니다. 전세보증금 인수 위험과 전세사기피해자 우선매수권 등이 입찰을 꺼리게 한 요인으로 보여요.
감정가 1.23억, 최저가 0.60억, 유찰 2회, 보증금 인수 위험 등을 고려할 때 0.30억~0.60억 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. 다만 우선매수권 행사 여부에 따라 변동이 클 수 있어요.
304호 임차인 차○화의 전세보증금 1.1억은 최선순위 설정일자보다 빠른 대항요건을 갖추어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액 인수 가능성에 주의하세요.
임차인 차○화가 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 매각이 지연되거나 낙찰이 취소될 수 있으니 유의하세요.
1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 원상회복 의무가 발생할 수 있으니 안산시에 확인이 필요합니다.
사건 진행 정보 — AI 권리분석의 근거 데이터.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.