AI 권리분석 보고서
4가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
이 매물은 ① 등기부에 근저당 1건이 2018.05.30. 토지, 2018.12.21. 건물에 설정되어 있고, ② 매각물건명세서에 302호 임차인 마○(MA JUAN)이 전세보증금 1.2억, 전입일 2022.11.23., 확정일자 2022.11.23., 배당요구일 2023.11.22.로 기재되어 있으며, ③ 현황조사서에 302호 임대차관계 3명으로 표시되어 있습니다.
또한 전세사기피해자 결정이 있고 임차인 우선매수권이 행사될 수 있어 추가 확인이 필요합니다. 그래서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 5건입니다.
토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 최선순위 설정일자입니다.
302호 임차인 마○(MA JUAN)은 전세보증금 120,000,000원, 전입일 2022.11.23., 확정일자 2022.11.23., 배당요구일 2023.11.22.이며, 전세계약서상 임대면적 14.4㎡입니다. 전세사기피해자 결정이 있어 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건(2022.11.23.)이 늦어 보증금 인수 가능성은 낮으나 배당잔액 인수 가능성이 있습니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인(마○)이 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다.
매각물건명세서에 302호 점유자는 '미상'으로 기재되어 있고, 현황조사서에는 302호 임대차관계 3명으로 표시되어 있습니다. 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.
감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외이며, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
AI 가 이 매물의 임차인·등기·특수권리 상황에 맞춰 직접 만든 질문과 답이에요
매각물건명세서에 따르면 임차인 마○의 전입일(2022.11.23.)이 최선순위 근저당 설정일(2018.12.21.)보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 인수 가능성은 낮습니다. 다만 배당요구를 하였고(2023.11.22.) 전세사기피해자 결정이 있어 배당잔액이 발생하면 인수될 수 있으니 확인이 필요합니다.
전세사기피해자 지원법에 따라 임차인 마○이 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 동일한 최저매각가격으로 우선 매수할 수 있어 일반 입찰자가 낙찰받더라도 무효화될 수 있습니다. 입찰 전에 우선매수권 행사 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.
감정서에 기재된 1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각목적물에서 제외되었습니다. 위반건축물로 등재될 가능성이 있고 원상회복 의무가 발생할 수 있으므로 안산시에 확인이 필요합니다.
감정가 1.33억에서 1회 유찰 후 0.93억, 2회 유찰 후 0.65억으로 하락했습니다. 3회 기일은 변경되었고 현재 최저가는 0.65억입니다. 전세사기피해자 관련 리스크와 임차인 우선매수권 등으로 인해 입찰자들이 신중한 것으로 보입니다.
감정가 1.33억, 최저가 0.65억, 유찰 2회를 고려할 때 낙찰가율은 50~75% 수준(약 0.67~1.0억)으로 예상됩니다. 다만 전세사기피해자 리스크와 우선매수권 행사 가능성으로 인해 낙찰가가 낮게 형성될 수 있습니다. 본인의 판단으로 입찰가를 결정하세요.
임차인 마○(MA JUAN)이 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정을 받았습니다. 이에 따라 임차인 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 권리 변동이 발생할 수 있습니다.
1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외 대상이며, 위반건축물로 등재될 가능성이 있습니다. 원상회복 의무가 발생할 수 있으므로 안산시에 확인이 필요합니다.
사건 진행 정보 — AI 권리분석의 근거 데이터.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.