AI 권리분석 보고서
4가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
이 매물은 202호에 전세사기 피해자로 결정된 임차인 김○산이 1.1억 보증금으로 거주 중이고, 전세사기피해자 특별법에 따른 우선매수권이 행사될 수 있어요.
유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 임차인 보증금 인수 가능성과 제시외 건물 문제 등 확인할 게 많아요.
토지: 2018.05.30. 근저당, 건물: 2018.12.21. 근저당이 말소기준권리로 표시됨.
임차인 김○산, 202호 주거, 임대차기간 2019.3.26.~현재, 보증금 110,000,000원, 전입신고 2019.03.27., 확정일자 2020.01.31., 배당요구 2023.11.7. 전세계약서상 임대면적 48.86㎡. '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정 있음. 최선순위 설정일자(2018.12.21.)보다 대항요건(전입 2019.03.27.)이 늦어 대항력은 없으나, 배당요구를 하였으므로 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음(2026.01.07.정정). 임차인 김○산이 우선매수권을 행사할 경우 일반 입찰자는 낙찰받을 수 없음.
감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각 제외. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부 안산시에 확인 요함. 또한 건물 내부구조 변경으로 공부상 11세대가 실제 14세대로 변경됨.
매각물건명세서상 점유자는 '미상'으로 기재, 현황조사서에는 202호 임대차관계 1명으로 표시됨. 임차인 김○산이 실제 점유 중일 가능성 높음.
AI 가 이 매물의 임차인·등기·특수권리 상황에 맞춰 직접 만든 질문과 답이에요
임차인 김○산이 보증금 1.1억으로 배당요구를 했는데, 말소기준권리(2018.12.21.)보다 전입일(2019.03.27.)이 늦어 대항력은 없지만 배당에서 못 받은 잔액이 매수인에게 인수될 수 있어요. 전세사기 피해자 결정도 있어서 확인이 필요해요.
임차인 김○산이 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 우선매수권을 행사할 수 있어요. 만약 행사하면 일반인은 입찰해도 낙찰받을 수 없으니, 입찰 전에 우선매수권 행사 여부를 확인해야 해요.
1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)는 매각에서 제외됐어요. 위반건축물로 등재될 가능성이 있고 원상회복 의무가 생길 수 있으니 안산시에 확인해야 해요.
최저가가 이미 감정가의 49%인 0.65억까지 떨어졌고, 3회차 기일이 변경됐어요. 임차인 보증금 인수 위험과 우선매수권 때문에 추가 유찰 가능성도 있지만, 가격이 더 떨어질지는 지켜봐야 해요.
매각자료에는 관리비 체납에 대한 정보가 없어요. 입찰 전에 관리사무소나 소유자에게 직접 확인해야 해요.
임차인 김○산이 배당요구를 하였으나 보증금 1.1억 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음. 전세사기 피해자 결정으로 인해 우선매수권 행사 가능성도 있음.
제시외 건물 ㉠(102호)가 매각 제외되었고, 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 함.
사건 진행 정보 — AI 권리분석의 근거 데이터.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.