AI 권리분석 보고서
16가지 위험이 함께 있어요. 추가 비용·기간이 크게 발생할 수 있으니 신중히 살펴보세요.
이 매물은 12개 호실이 모두 임차인으로 채워져 있고, 401호 점유자 박○형이 건물 전체에 유치권을 행사 중이라고 신고한 복잡한 매물이에요.
유찰이 4회 반복돼서 최저가가 감정가의 34%까지 떨어졌지만, 임차인 보증금 인수 가능성과 유치권 소송 리스크를 꼭 확인해야 해요. 그래서 사용자가 추가로 확인해야 할 항목이 8건입니다.
최선순위 저당권은 2020.6.25. 설정된 근저당권이며, 배당요구종기는 2022.8.16.입니다.
303호 임차인 김○호, 전입신고일 2021.10.21, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에 기재되지 않았습니다. 대항력 요건은 전입신고일 기준으로 갖췄을 가능성이 있습니다.
202호 임차인 김○수, 전입신고일 2021.09.17, 임대차기간 2021.8.20.~2023.8.20., 보증금 60,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2021.9.17., 배당요구일 2022.8.12. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
102호 임차인 김○호, 전입신고일 2021.09.06, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
401호 임차인 박○형, 전입신고일 2021.08.13, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. 비고에 '공사관계 비용문제로 현재 401호 점유자인 박○형이 건물전체에 대하여 유치권을 행사중이라고 함'이라고 기재되어 있습니다.
302호 임차인 심○식, 전입신고일 2021.08.04, 임대차기간 2021.8.15.~2023.8.14., 보증금 50,000,000원, 차임 기재 없음, 확정일자 2021.8.17., 배당요구일 2022.8.10. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
402호 임차인 심○용, 전입신고일 2021.08.03, 임대차기간 2021.8.1.~2023.7.31., 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 확정일자 2021.8.4., 배당요구일 2022.7.29. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
201호 임차인 오○준, 전입신고일 2022.02.11, 임대차기간 2022.1.26.~2024.1.25., 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 확정일자 2022.2.11., 배당요구일 2022.11.21. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
301호 임차인 이○돈, 전입신고일 2021.08.13, 임대차기간 2021.8.13.~2024.8.12., 보증금 40,000,000원, 차임 기재 없음, 확정일자 2021.8.13., 배당요구일 2022.6.29. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
101호 임차인 이○경, 전입신고일 2021.07.02, 임대차기간 2021.6.2.~2023.5.2., 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2021.7.26., 배당요구일 2022.6.24. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
403호 임차인 임○영, 전입신고일 2021.09.17, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
103호 임차인 임○호, 전입신고일 2021.06.22, 임대차기간 2021.6.17.~2023.6.17., 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2022.6.22., 배당요구일 2022.7.28. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
102호 임차인 조○경, 전입신고일 2021.11.11, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
203호 임차인 조○미, 전입신고일 2021.12.01, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
201호 임차인 주○선, 전입신고일 2021.12.24, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
401호 점유자 박○형이 공사대금채권으로 건물 전체에 유치권을 행사 중이라고 신고했습니다. 경매신청채권자가 유치권부존재확인의 소를 제기하여 일부승소판결을 받았으나, 판결 이유 부분에 401호에 대하여 유치권 성립이 인정된다는 기재가 있습니다.
유찰 4회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
AI 가 이 매물의 임차인·등기·특수권리 상황에 맞춰 직접 만든 질문과 답이에요
401호 점유자 박○형이 건물 전체에 유치권을 행사 중이며, 법원 판결에서 401호에 대한 유치권 성립이 인정되었습니다. 매수 후 유치권자와 협의나 별도 소송이 필요할 수 있어요.
네, 최선순위 저당권 설정일(2020.6.25.)보다 먼저 전입신고를 한 임차인(예: 101호 이○경, 302호 심○식 등)의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있어요. 배당에서 전액 배당받지 못한 잔액도 인수 대상입니다.
12개 호실 모두 임차인이 있고, 401호 유치권 리스크, 대지권 미정리, 도로 토지 포함 등 여러 복합적인 사유로 유찰이 반복된 것으로 보여요. 가격은 많이 떨어졌지만 그만한 이유가 있을 수 있어 직접 확인이 필요해요.
토지(241, 242-2)는 각 호실의 적정 대지권으로 분리되어야 하지만 아직 정리되지 않았어요. 매수 후 별도로 대지권 분리 절차를 진행해야 할 수 있고, 비용과 시간이 추가로 들 수 있어요.
네, 해당 토지는 지목이 '도로'이고 현재 불특정 다수인이 통행 중이어서, 매수 후에도 독점적 사용이 어려울 수 있어요. 감정평가에도 포함되었지만 실질적 가치가 낮을 수 있습니다.
감정평가액 14.02억, 최저가 5.18억, 유찰 4회, 임차인 다수, 유치권 리스크 등을 고려할 때 4.5억~6억 사이에서 형성될 가능성이 있어요. 다만 유치권 해결 비용과 임차인 보증금 인수 규모에 따라 실제 부담은 달라져요.
매각자료에는 관리비 체납 내역이 명시되어 있지 않아요. 입찰 전에 관리사무소나 소유자에게 직접 문의해 체납 금액을 확인하시는 게 좋아요.
401호 점유자 박○형이 건물 전체에 유치권을 행사 중이며, 법원 판결에서 401호에 대한 유치권 성립이 인정되었습니다. 매수 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.
최선순위 설정일자(2020.6.25.)보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 전액 배당받지 못한 잔액도 인수 대상입니다.
토지(기호 1, 2)는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점 현재 대지권이 미정리 상태입니다. 매각 후 대지권 정리 절차가 필요할 수 있습니다.
기호 3 토지는 지목 및 현황이 '도로'로서 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있어, 매수 후에도 사용에 제한이 있을 수 있습니다.
사건 진행 정보 — AI 권리분석의 근거 데이터.
본 분석은 참고용이며 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.