부천지원·2022타경35280

경기도 김포시 통진읍 도사리 241

경기도 김포시 · 다세대 · 전용 142㎡ · 토지 대

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

유찰 4회 — 결함 의심

위험도100/100

유찰 4회로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어진 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대
전용 면적	142㎡ (42.95평)
㎡당 공시지가	485,700원(2025년 기준)
감정평가액	15.11억 (1,510,744,000원)
최저 매각가격	3.63억 (362,730,000원) · 24%

비고

· 공시지가 5년 변동 +115%

위치

경기도 김포시 통진읍 도사리 241 [토지 대 142㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

자연녹지지역경기도 김포시

용도지구

특정용도제한지구 · 자연취락지구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

한강요양병원687m
마송성모의원711m
마송동물병원738m

🏫학교(5)

마송초등학교738m
통진고등학교830m
통진중학교895m

🛒대형마트(2)

김포파주인삼농협하나로마트874m
신김포농협 하나로마트 본점994m

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

15억 1,074만원

최저 입찰가

3억 6,273만원24%

예상 낙찰가

5억 1,800만원

주변 시세

7억 7,700만원

개별공시지가 · 485,700원/㎡ (2025년 기준 · 5년 +115%)

적정 입찰가 밴드

예상 5.2억

4.5억6억

🤖 AI 추정 — 유찰 4회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 점, 12개 호실 모두 임차인이 있고 유치권 리스크가 있어 추가 할인 가능성이 있는 점, 감정평가액 14.02억 대비 최저가 5.18억인 점을 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +23.0%

+115.0%

공시가 (2025)

49만/㎡ × 142㎡

6,896만원

추정 낙찰가

34% of 감정가

5억 1,800만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+28,135만원

매각가 13.9억

단기 양도세

−43,384만원

매각차익 8.76억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 5.18억 · 시세 (협상 후) 13.6억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +16.5%/년— 이 지역 공시가 5년 +115% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+95,498만원

매각가 20.4억 · 자기자본 6.69억

5년 ROI

+142.8%

연 환산 28.6%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	15.1억	+33,326만원	+49.8%	+35,865만원	+53.6%
3년	19.4억	+89,427만원	+133.7%	+97,044만원	+145.1%
5년	19.4억	+88,006만원	+131.6%	+100,701만원	+150.6%
10년	19.4억	+84,454만원	+126.3%	+109,844만원	+164.3%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 6.69억 · 이자 0만원

+88,006만원

ROI +131.6%

50% 대출

자기 4.87억 · 이자 7,770만원

+80,236만원

ROI +164.6%

70% 대출

자기 4.15억 · 이자 10,878만원

+77,128만원

ROI +185.9%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−66,873만원	−66,873만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−748만원	−67,621만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−748만원	−68,369만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−748만원	−69,116만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−748만원	−69,864만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−748만원	−70,612만원	재산세·종부세·유지비
매각	+166,110만원	+95,498만원	매각가 20.4억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 13.7억

+41,182만원

ROI +61.6%

+0%/년

매각가 15.1억

+52,112만원

ROI +77.9%

+2%/년기본 가정

매각가 16.7억

+63,952만원

ROI +95.6%

+4%/년

매각가 18.4억

+76,758만원

ROI +114.8%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

3.63억

취득세 (3.5%)

1,813만원

법무비

80만원

수리 추정 (142㎡)

5,680만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

특수권리 (유치권·법정지상권 등)

6,000만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

1,700만원

유지·수리비 (5년 누적)

2,040만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

1,020만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

36,820만원

5년 후 매각가

20.4억

= 순수익

+95,498만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (3.63억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 15.1억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 13.6억
· 연 시세 상승률 = +16.5% (이 지역 공시가 5년 +115% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (20.4억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 24%까지 떨어진 매물
🔄
회차
5회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
📊
시세
주변 시세 대비 약 53% 저렴
🏫
학군
마송초등학교 도보 9분
🛒
생활
김포파주인삼농협하나로마트 850m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 5회 유찰 — 최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌어요.

회차

2023-05-18

15억 1,074만원

변경

회차

2024-11-14

15억 1,074만원

유찰

회차

2024-12-19

10억 5,752만원

변경

회차

2025-11-20

15억 1,074만원

유찰

회차

2025-12-23

10억 5,752만원

유찰

회차

2026-01-29

7억 4,026만원

유찰

회차

2026-02-24

5억 1,818만원

매각

회차

2026-06-02

5억 1,818만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 5억 1,800만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (14건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 김○호 (303호)1p
303호 임차인 김○호, 전입신고일 2021.10.21, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에 기재되지 않았습니다. 대항력 요건은 전입신고일 기준으로 갖췄을 가능성이 있습니다.
"김○호 303호 현황조사 2021.10.21 임차인"
임차인 김○수 (202호)1p
202호 임차인 김○수, 전입신고일 2021.09.17, 임대차기간 2021.8.20.~2023.8.20., 보증금 60,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2021.9.17., 배당요구일 2022.8.12. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"김○수 2021. 8. 20. ~ 2023. 8. 60,000,000 300,000 2021. 9. 17. 2021. 9. 17. 2022.8.12."
임차인 김○호 (102호)1p
102호 임차인 김○호, 전입신고일 2021.09.06, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
"김○호 102호 현황조사 2021.09.06 임차인"
임차인 박○형 (401호)1p
401호 임차인 박○형, 전입신고일 2021.08.13, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. 비고에 '공사관계 비용문제로 현재 401호 점유자인 박○형이 건물전체에 대하여 유치권을 행사중이라고 함'이라고 기재되어 있습니다.
"박○형 401호 현황조사 2021.08.13 임차인"
임차인 심○식 (302호)1p
302호 임차인 심○식, 전입신고일 2021.08.04, 임대차기간 2021.8.15.~2023.8.14., 보증금 50,000,000원, 차임 기재 없음, 확정일자 2021.8.17., 배당요구일 2022.8.10. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"심○식 2021. 8. 15. ~ 2023. 8. 50,000,000 2021. 8. 4. 2021. 8. 17. 2022.8.10."
임차인 심○용 (402호)1p
402호 임차인 심○용, 전입신고일 2021.08.03, 임대차기간 2021.8.1.~2023.7.31., 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 확정일자 2021.8.4., 배당요구일 2022.7.29. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"심○용 2021. 8. 1. ~ 2023. 7. 50,000,000 100,000 2021. 8. 3. 2021. 8. 4. 2022.7.29."
임차인 오○준 (201호)1p
201호 임차인 오○준, 전입신고일 2022.02.11, 임대차기간 2022.1.26.~2024.1.25., 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 확정일자 2022.2.11., 배당요구일 2022.11.21. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"오○준 2022. 1. 26. ~ 2024. 1. 40,000,000 250,000 2022. 2. 11 2022. 2. 11. 2022.11.21."
임차인 이○돈 (301호)2p
301호 임차인 이○돈, 전입신고일 2021.08.13, 임대차기간 2021.8.13.~2024.8.12., 보증금 40,000,000원, 차임 기재 없음, 확정일자 2021.8.13., 배당요구일 2022.6.29. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"이○돈 2021. 8. 13. ~ 2024. 8. 40,000,000 2021. 8. 13. 2021. 8. 13. 2022.6.29."
임차인 이○경 (101호)2p
101호 임차인 이○경, 전입신고일 2021.07.02, 임대차기간 2021.6.2.~2023.5.2., 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2021.7.26., 배당요구일 2022.6.24. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"이○경 2021.6.2.-20 30,000,000 300,000 2021.7.26. 2021.7.26. 2022.6.24."
임차인 임○영 (403호)2p
403호 임차인 임○영, 전입신고일 2021.09.17, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
"임○영 403호 현황조사 2021.09.17 임차인"
임차인 임○호 (103호)2p
103호 임차인 임○호, 전입신고일 2021.06.22, 임대차기간 2021.6.17.~2023.6.17., 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2022.6.22., 배당요구일 2022.7.28. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
"임○호 103호 권리신고 ~ 2023. 6. 20,000,000 500,000 2021. 6. 22. 2022. 6. 22. 2022.7.28."
임차인 조○경 (102호)2p
102호 임차인 조○경, 전입신고일 2021.11.11, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
"조○경 102호 현황조사 2021.11.11 임차인"
임차인 조○미 (203호)2p
203호 임차인 조○미, 전입신고일 2021.12.01, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
"조○미 203호 현황조사 2021.12.01 임차인"
임차인 주○선 (201호)2p
201호 임차인 주○선, 전입신고일 2021.12.24, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다.
"주낙선201호 현황조사 2021.12.24 임차인"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 김○호 (303호)	303호 임차인 김○호, 전입신고일 2021.10.21, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에 기재되지 않았습니다. 대항력 요건은 전입신고일 기준으로 갖췄을 가능성이 있습니다. "김○호 303호 현황조사 2021.10.21 임차인"	1p
임차인 김○수 (202호)	202호 임차인 김○수, 전입신고일 2021.09.17, 임대차기간 2021.8.20.~2023.8.20., 보증금 60,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2021.9.17., 배당요구일 2022.8.12. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "김○수 2021. 8. 20. ~ 2023. 8. 60,000,000 300,000 2021. 9. 17. 2021. 9. 17. 2022.8.12."	1p
임차인 김○호 (102호)	102호 임차인 김○호, 전입신고일 2021.09.06, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. "김○호 102호 현황조사 2021.09.06 임차인"	1p
임차인 박○형 (401호)	401호 임차인 박○형, 전입신고일 2021.08.13, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. 비고에 '공사관계 비용문제로 현재 401호 점유자인 박○형이 건물전체에 대하여 유치권을 행사중이라고 함'이라고 기재되어 있습니다. "박○형 401호 현황조사 2021.08.13 임차인"	1p
임차인 심○식 (302호)	302호 임차인 심○식, 전입신고일 2021.08.04, 임대차기간 2021.8.15.~2023.8.14., 보증금 50,000,000원, 차임 기재 없음, 확정일자 2021.8.17., 배당요구일 2022.8.10. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "심○식 2021. 8. 15. ~ 2023. 8. 50,000,000 2021. 8. 4. 2021. 8. 17. 2022.8.10."	1p
임차인 심○용 (402호)	402호 임차인 심○용, 전입신고일 2021.08.03, 임대차기간 2021.8.1.~2023.7.31., 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 확정일자 2021.8.4., 배당요구일 2022.7.29. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "심○용 2021. 8. 1. ~ 2023. 7. 50,000,000 100,000 2021. 8. 3. 2021. 8. 4. 2022.7.29."	1p
임차인 오○준 (201호)	201호 임차인 오○준, 전입신고일 2022.02.11, 임대차기간 2022.1.26.~2024.1.25., 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 확정일자 2022.2.11., 배당요구일 2022.11.21. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "오○준 2022. 1. 26. ~ 2024. 1. 40,000,000 250,000 2022. 2. 11 2022. 2. 11. 2022.11.21."	1p
임차인 이○돈 (301호)	301호 임차인 이○돈, 전입신고일 2021.08.13, 임대차기간 2021.8.13.~2024.8.12., 보증금 40,000,000원, 차임 기재 없음, 확정일자 2021.8.13., 배당요구일 2022.6.29. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "이○돈 2021. 8. 13. ~ 2024. 8. 40,000,000 2021. 8. 13. 2021. 8. 13. 2022.6.29."	2p
임차인 이○경 (101호)	101호 임차인 이○경, 전입신고일 2021.07.02, 임대차기간 2021.6.2.~2023.5.2., 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 확정일자 2021.7.26., 배당요구일 2022.6.24. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "이○경 2021.6.2.-20 30,000,000 300,000 2021.7.26. 2021.7.26. 2022.6.24."	2p
임차인 임○영 (403호)	403호 임차인 임○영, 전입신고일 2021.09.17, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. "임○영 403호 현황조사 2021.09.17 임차인"	2p
임차인 임○호 (103호)	103호 임차인 임○호, 전입신고일 2021.06.22, 임대차기간 2021.6.17.~2023.6.17., 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 확정일자 2022.6.22., 배당요구일 2022.7.28. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. "임○호 103호 권리신고 ~ 2023. 6. 20,000,000 500,000 2021. 6. 22. 2022. 6. 22. 2022.7.28."	2p
임차인 조○경 (102호)	102호 임차인 조○경, 전입신고일 2021.11.11, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. "조○경 102호 현황조사 2021.11.11 임차인"	2p
임차인 조○미 (203호)	203호 임차인 조○미, 전입신고일 2021.12.01, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. "조○미 203호 현황조사 2021.12.01 임차인"	2p
임차인 주○선 (201호)	201호 임차인 주○선, 전입신고일 2021.12.24, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 기재되지 않았습니다. "주낙선201호 현황조사 2021.12.24 임차인"	2p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
최선순위 저당권은 2020.6.25. 설정된 근저당권이며, 배당요구종기는 2022.8.16.입니다.
"최선순위 저당 배당요구종기 2022. 8. 16."

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	최선순위 저당권은 2020.6.25. 설정된 근저당권이며, 배당요구종기는 2022.8.16.입니다. "최선순위 저당 배당요구종기 2022. 8. 16."	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

유치권 박○형 (401호)2p
401호 점유자 박○형이 공사대금채권으로 건물 전체에 유치권을 행사 중이라고 신고했습니다. 경매신청채권자가 유치권부존재확인의 소를 제기하여 일부승소판결을 받았으나, 판결 이유 부분에 401호에 대하여 유치권 성립이 인정된다는 기재가 있습니다.
"2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권자인 고양동부새마을금고가 유치권부존재확인의소를 제기하여 일부승소판결을 받음(동판결 이유 부분에 401호에 대하여는 유치권 성립 인정된다는 기재 있음).""

항목	원문 / 분석 내용	근거
유치권 박○형 (401호)	401호 점유자 박○형이 공사대금채권으로 건물 전체에 유치권을 행사 중이라고 신고했습니다. 경매신청채권자가 유치권부존재확인의 소를 제기하여 일부승소판결을 받았으나, 판결 이유 부분에 401호에 대하여 유치권 성립이 인정된다는 기재가 있습니다. "2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권자인 고양동부새마을금고가 유치권부존재확인의소를 제기하여 일부승소판결을 받음(동판결 이유 부분에 401호에 대하여는 유치권 성립 인정된다는 기재 있음).""	2p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 다수 — 결함 의심1p
유찰 4회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"유찰 4회"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 다수 — 결함 의심	유찰 4회로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "유찰 4회"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (4건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

유치권 행사 중 — 401호 박○형2p
401호 점유자 박○형이 건물 전체에 유치권을 행사 중이며, 법원 판결에서 401호에 대한 유치권 성립이 인정되었습니다. 매수 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.
"박○형:공사관계 비용문제로 현재 401호 점유자인 박정형이 건물전체에 대하여 유치권을 행사중이라고 함"
임차인 보증금 인수 가능성2p
최선순위 설정일자(2020.6.25.)보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 전액 배당받지 못한 잔액도 인수 대상입니다.
"※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."
대지권 미정리2p
토지(기호 1, 2)는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점 현재 대지권이 미정리 상태입니다. 매각 후 대지권 정리 절차가 필요할 수 있습니다.
"본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가"
도로 토지 포함 — 불특정 다수 통행2p
기호 3 토지는 지목 및 현황이 '도로'로서 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있어, 매수 후에도 사용에 제한이 있을 수 있습니다.
"본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 '도로'로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음"

항목	내용 / 원문	근거
유치권 행사 중 — 401호 박○형	401호 점유자 박○형이 건물 전체에 유치권을 행사 중이며, 법원 판결에서 401호에 대한 유치권 성립이 인정되었습니다. 매수 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. "박○형:공사관계 비용문제로 현재 401호 점유자인 박정형이 건물전체에 대하여 유치권을 행사중이라고 함"	2p
임차인 보증금 인수 가능성	최선순위 설정일자(2020.6.25.)보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당요구를 하였으나 전액 배당받지 못한 잔액도 인수 대상입니다. "※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."	2p
대지권 미정리	토지(기호 1, 2)는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점 현재 대지권이 미정리 상태입니다. 매각 후 대지권 정리 절차가 필요할 수 있습니다. "본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가"	2p
도로 토지 포함 — 불특정 다수 통행	기호 3 토지는 지목 및 현황이 '도로'로서 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있어, 매수 후에도 사용에 제한이 있을 수 있습니다. "본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 '도로'로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음"	2p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

3.6억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

6.0억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

유치권 신고

현장 확인 필요

신고액 또는 명도소송

총 예상 인수 비용

9.7억 ~ 9.9억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🔒

권리유치권

공사대금 등 채권자가 그 부동산을 점유하고 있는 경우. 매수인이 채무를 변제해야 점유 해소.

자세히 보기 →

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호

경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 1동 4층403호 (선부동,주건축물)

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.