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안산지원·2024타경3605
경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 4층비420호 (배곧동,배곧두손지젤타워)
경기도 시흥시 · 오피스텔 · 전용 41.72㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
유찰 8회 — 결함 의심
위험도100/100
유찰 8회로 최저가가 감정가의 6%까지 떨어진 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 오피스텔(업무시설) |
|---|---|
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 41.72㎡ (12.62평)(연면적 48899.65㎡) |
| 사용승인일 | 2018-04-06(건축물대장) |
| 감정평가액 | 1.63억 (163,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 9,396,000 (9,396,000원) · 5% |
비고
· 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
위치
경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 4층비420호 (배곧동,배곧두손지젤타워) [집합건물 철근콘크리트구조 41.7224㎡]
지도 불러오는 중...
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입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
일반상업지역경기도 시흥시
용도구역
토지거래계약에관한허가구역지구단위계획구역
주변 시설
🛒대형마트(3)
- 롯데마트 시흥배곧점90m
- 홈플러스익스프레스 시흥배곧점429m
- 노브랜드 시흥정왕점506m
🏥병원(3)
- 배곧고운이치과의원102m
- 더좋은동물병원167m
- 샤인치과의원176m
🏫학교(5)
- 배곧라온초등학교576m
- 함현초등학교597m
- 함현고등학교624m
🚇지하철역(3)
- 오이도역 수인분당선845m
- 오이도역 4호선912m
- 달월역 수인분당선1.8km
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도업무시설
구조철근콘크리트구조
연면적48899.65㎡
사용승인일2018-04-06
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
1억 6,300만원
최저 입찰가
939만원6%
예상 낙찰가
939만원
주변 시세
4,890만원
적정 입찰가 밴드
예상 940만
940만940만
🤖 AI 추정 — 유찰 8회로 최저가가 감정가의 5.8%까지 떨어졌으나, 임차인 5명이 모두 신청채권자의 가족이고 1.8억 원의 보증금이 권리신고되어 있어 인수 위험이 크므로 입찰은 최저가 이상만 가능하며, 추가 위험을 고려하면 최저가 수준에서도 신중해야 합니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+3,243만원
매각가 1.41억
단기 양도세
−6,502만원
매각차익 1.31억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 0.09억 · 시세 (협상 후) 1.47억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+7,799만원
매각가 1.62억 · 자기자본 0.42억
5년 ROI
+184.8%
연 환산 37.0%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 1.42억 | +3,275만원 | +77.6% | +3,549만원 | +84.1% |
| 3년 | 1.48억 | +6,913만원 | +163.8% | +7,734만원 | +183.2% |
| 5년 | 1.54억 | +7,209만원 | +170.8% | +8,579만원 | +203.2% |
| 10년 | 1.70억 | +8,032만원 | +190.3% | +10,771만원 | +255.2% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 0.42억 · 이자 0만원
+7,209만원
ROI +170.8%
50% 대출
자기 0.39억 · 이자 141만원
+7,068만원
ROI +181.6%
70% 대출
자기 0.38억 · 이자 197만원
+7,012만원
ROI +186.4%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −4,221만원 | −4,221만원 |
| 보유 1년차 | −81만원 | −4,302만원 |
| 보유 2년차 | −81만원 | −4,383만원 |
| 보유 3년차 | −81만원 | −4,463만원 |
| 보유 4년차 | −81만원 | −4,544만원 |
| 보유 5년차 | −81만원 | −4,625만원 |
| 매각 | +12,424만원 | +7,799만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 1.47억
+6,717만원
ROI +159.1%
+0%/년
매각가 1.63억
+7,897만원
ROI +187.1%
+2%/년기본 가정
매각가 1.80억
+9,174만원
ROI +217.3%
+4%/년
매각가 1.98억
+10,556만원
ROI +250.1%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
0.09억
취득세 (3.5%)
33만원
법무비
80만원
수리 추정 (42㎡)
1,669만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
183만원
유지·수리비 (5년 누적)
220만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
81만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
3,692만원
5년 후 매각가
1.62억
= 순수익
+7,799만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.09억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 1.63억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.47억
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.20억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 6%까지 떨어진 매물
- 🔄회차8회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
- 📊시세주변 시세 대비 약 81% 저렴
- 🚇교통오이도역 수인분당선 도보 11분 (850m)
- 🏫학군배곧라온초등학교 도보 7분
- 🛒생활롯데마트 시흥배곧점 90m
회차 일정
지금까지 8회 유찰 — 최저가가 감정가의 6%까지 떨어졌어요.
회차
1
2025-08-12
1억 6,300만원
유찰회차
2
2025-09-16
1억 1,410만원
유찰회차
3
2025-10-21
7,987만원
유찰회차
4
2025-12-02
5,590만원
유찰회차
5
2026-01-13
3,913만원
유찰회차
6
2026-02-24
2,739만원
유찰회차
7
2026-04-07
1,917만원
유찰회차
8
2026-05-19
1,342만원
유찰회차
9
2026-06-30
939만원
미정회차당 약 30% 저감 · 다음 회차 예상가 939만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (5건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 노○금 (LU FENJIN)1p
임차인 노○금은 2022.04.19~ 점유 중이며, 보증금 180,000,000원, 전입일 2022.04.28, 확정일자 2022.04.06, 배당요구일 2024.08.30입니다. 신청채권자이며, 보증금 중 156,000,000원에 신한은행 질권 설정이 있습니다. 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인에 해당할 수 있어 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
"노○금 (LU FENJIN):신청채권자임. 위 임대차보증금 중 156,000,000원에 대한 신한은행의 질권 설정 있음." - 임차인 LU DONGZHE1p
임차인 LU DONGZHE는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 부(父)라는 보정서가 제출되었습니다.
"LU DONGZHE:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 부(父)라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" - 임차인 PIAO MINGYU1p
임차인 PIAO MINGYU는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 모(母)라는 보정서가 제출되었습니다.
"PIAO MINGYU:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 모(母)라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" - 임차인 ZHENG JICHENG1p
임차인 ZHENG JICHENG는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 배우자라는 보정서가 제출되었습니다.
"ZHENG JICHENG:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 배우자라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" - 임차인 ZHENG YALIN1p
임차인 ZHENG YALIN는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 자녀라는 보정서가 제출되었습니다.
"ZHENG YALIN:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 자녀라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 노○금 (LU FENJIN) | 임차인 노○금은 2022.04.19~ 점유 중이며, 보증금 180,000,000원, 전입일 2022.04.28, 확정일자 2022.04.06, 배당요구일 2024.08.30입니다. 신청채권자이며, 보증금 중 156,000,000원에 신한은행 질권 설정이 있습니다. 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인에 해당할 수 있어 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. "노○금 (LU FENJIN):신청채권자임. 위 임대차보증금 중 156,000,000원에 대한 신한은행의 질권 설정 있음." | 1p |
임차인 LU DONGZHE | 임차인 LU DONGZHE는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 부(父)라는 보정서가 제출되었습니다. "LU DONGZHE:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 부(父)라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" | 1p |
임차인 PIAO MINGYU | 임차인 PIAO MINGYU는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 모(母)라는 보정서가 제출되었습니다. "PIAO MINGYU:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 모(母)라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" | 1p |
임차인 ZHENG JICHENG | 임차인 ZHENG JICHENG는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 배우자라는 보정서가 제출되었습니다. "ZHENG JICHENG:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 배우자라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" | 1p |
임차인 ZHENG YALIN | 임차인 ZHENG YALIN는 주거용으로 점유 중이며, 전입일 2022.04.28, 확정일자 미상, 배당요구 여부 미상입니다. 신청채권자의 자녀라는 보정서가 제출되었습니다. "ZHENG YALIN:신청채권자로부터 임차인 겸 신청채권자의 자녀라는 보정서 제출됨(2025.07.21.자)" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
경매개시결정일 2024.08.02 기준으로, 등기부상 최선순위 권리는 2024.08.02 설정된 것으로 보입니다.
"최선순위 설정 2024. 8. 2. 경매개시결정 배당요구종기 2024. 10. 28."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 경매개시결정일 2024.08.02 기준으로, 등기부상 최선순위 권리는 2024.08.02 설정된 것으로 보입니다. "최선순위 설정 2024. 8. 2. 경매개시결정 배당요구종기 2024. 10. 28." | 1p |
기타 (1건)
위 분류에 속하지 않는 검토 항목
- 유찰 다수 — 결함 의심4p
유찰 8회로 최저가가 감정가의 5.8%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"1회 2026.06.30 9,396,000 ... 4회 2026.11.10 3,222,000"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
유찰 다수 — 결함 의심 | 유찰 8회로 최저가가 감정가의 5.8%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "1회 2026.06.30 9,396,000 ... 4회 2026.11.10 3,222,000" | 4p |
추가 비용 · 주의 항목 (2건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 위험1p
임차인 노○금이 1.8억 원의 보증금을 권리신고하고 배당요구하였으나, 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 또한 다른 임차인들도 대항요건을 갖춘 경우 보증금 인수 가능성이 있습니다.
"※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고..." - 유찰 다수 — 신중 검토 필요4p
유찰 8회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요.
"유찰 8회"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 위험 | 임차인 노○금이 1.8억 원의 보증금을 권리신고하고 배당요구하였으나, 보증금 전액 배당이 안 될 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 또한 다른 임차인들도 대항요건을 갖춘 경우 보증금 인수 가능성이 있습니다. "※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고..." | 1p |
| 유찰 다수 — 신중 검토 필요 | 유찰 8회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요. "유찰 8회" | 4p |
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🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
940만원
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
6,520만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
7,960만원 ~ 9,460만원
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
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이 매물에 도움 되는 가이드
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🟡 확인 필요경기도 김포시
경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 5층비05-110호
최저 입찰가
5,733만원
감정가 1억 1,700만원
5년 보유 수익률
+39.1%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후🟡 확인 필요경기도 부천시
경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 15층1502호
최저 입찰가
2억 2,246만원
감정가 4억 5,400만원
5년 보유 수익률
+50.0%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 8일 후🟡 확인 필요서울특별시 용산구
서울특별시 용산구 한강대로 366 10층비1013호 (동자동,트윈시티남산)
최저 입찰가
2억 8,800만원
감정가 3억 6,000만원
5년 보유 수익률
+18.2%
자가 거주 가정
📉조금 할인
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ⓘ
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