감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 연립(공동주택) |
|---|---|
| 구조 | 블록구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 39.67㎡ (12.00평) |
| ㎡당 공시지가 | 673,300원(2026년 기준) |
| 감정평가액 | 6,525만 (65,250,000원) |
| 최저 매각가격 | 1,923,000 (1,923,000원) · 2% |
· 공시지가 5년 변동 -8%
· 제시외 건물 포함. 연립주택으로 이용중임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 임차인이 임차보증금 전액을 배당 받지 못하면, 나머지 임대차 보증금은 매수인이 인수함).
경상남도 창원시 마산회원구 회원동 640-22 화란연립주택 28동 1층101호 [집합건물 시멘트블록조 39.67㎡]
지도 불러오는 중...
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
공식 건축물 기록
개별공시지가 · 673,300원/㎡ (2026년 기준 · 5년 -8%)
🤖 AI 추정 — 유찰 14회로 최저가가 감정가의 3%까지 떨어졌으나, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 있어 추가 비용이 발생할 수 있어 최저입찰가 이하로 추정하기 어려움. 따라서 low/median/high 모두 최저입찰가(1,923,000원)로 통일.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
예상 낙찰가 0.02억 · 시세 (협상 후) 0.59억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 0.55억 | −558만원 | −16.6% | −448만원 | −13.3% |
| 3년 | 0.53억 | +585만원 | +17.4% | +914만원 | +27.1% |
| 5년 | 0.51억 | +392만원 | +11.6% | +940만원 | +27.9% |
| 10년 | 0.47억 | −70만원 | −2.1% | +1,026만원 | +30.5% |
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −3,366만원 | −3,366만원 |
| 보유 1년차 | −32만원 | −3,398만원 |
| 보유 2년차 | −32만원 | −3,430만원 |
| 보유 3년차 | −32만원 | −3,463만원 |
| 보유 4년차 | −32만원 | −3,495만원 |
| 보유 5년차 | −32만원 | −3,527만원 |
| 매각 | +4,115만원 | +587만원 |
지금까지 14회 유찰 — 최저가가 감정가의 3%까지 떨어졌어요.
회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 192만원
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인 최○봉이 2011-03-23 전입신고, 2011-03-23 확정일자, 2022-03-14 배당요구(배당요구종기 2024-02-05). 보증금 8,000만원(권리신고 9,000만원). 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.
현황조사서에 점유자 1명(최○봉)이 101호 전부를 점유 중으로 표시됨.
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 최○봉 (101호) | 임차인 최○봉이 2011-03-23 전입신고, 2011-03-23 확정일자, 2022-03-14 배당요구(배당요구종기 2024-02-05). 보증금 8,000만원(권리신고 9,000만원). 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. "최○봉 1층 101호 주거 전부 임차인 2011.03.23.~현재까지 보증금 8,000만원 없음 2011.03.23 확정일자 2022.03.14 배당요구 2024.2.5." | 1p |
점유자 최○봉 | 현황조사서에 점유자 1명(최○봉)이 101호 전부를 점유 중으로 표시됨. "임대차관계: 1명" | 1p |
근저당 1건 표시됨 (2013-01-25 설정, 채권자 농협은행 등).
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당 1건 표시됨 (2013-01-25 설정, 채권자 농협은행 등). "최선순위 2013.01.25. 근저당" | 1p |
유찰 14회로 최저가가 감정가의 3%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
유찰 다수 — 결함 의심 | 유찰 14회로 최저가가 감정가의 3%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "유찰 14회" | 2p |
임차인 최○봉이 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액(8,000만원)을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있음.
유찰 14회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요.
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 위험 | 임차인 최○봉이 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액(8,000만원)을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있음. "대항력있는 임차인일 수 있음. ... 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의" | 1p |
| 유찰 다수 — 신중 검토 필요 | 유찰 14회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요. "유찰 14회" | 2p |
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각물건명세서 · 현황조사서
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요
본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.