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성남지원·2024타경71157
경기도 하남시 감일백제로 20 301동 21층2101호 (감이동,포웰시티푸르지오라포레)
경기도 하남시 · 아파트 · 전용 99.64㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
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🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🟡
확인 필요 2건
위험도46/100
2가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 아파트(공동주택) |
|---|---|
| 실제 사용 용도 | 경로당(건축물대장) |
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 99.64㎡ (30.14평)(연면적 130.91㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 4,833,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2021-02-01(건축물대장) |
| 감정평가액 | 13.10억 (1,310,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 6.42억 (641,900,000원) · 49% |
| 주변 시세 (참고) | 11.47억 (1,147,042,364원)(하남시 80~120㎡ 아파트 최근 6개월 770건 평균) |
비고
· 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
위치
경기도 하남시 감일백제로 20 301동 21층2101호 (감이동,포웰시티푸르지오라포레) [집합건물 철근콘크리트구조 99.6429㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
제3종일반주거지역경기도 하남시
용도구역
토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역지구단위계획구역
주변 시설
🏫학교(5)
- 감일초등학교288m
- 감일중학교385m
- 서울마천초등학교998m
🛒대형마트(3)
- 하모니마트 마천점520m
- GS더프레시 북위례점1.2km
- GS더프레시 송파시그니처점1.2km
🏥병원(3)
- 늘봄메디컬의원750m
- 감일어린이치과의원758m
- 정 가정의원761m
🚇지하철역(2)
- 마천역 5호선940m
- 거여역 5호선1.8km
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
실제 사용 용도경로당
구조철근콘크리트구조
연면적130.91㎡
사용승인일2021-02-01
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💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
13억 1,000만원
최저 입찰가
6억 4,190만원49%
예상 낙찰가
7억원
주변 시세
11억 4,704만원
📊
시세 근거 · 하남시 80~120㎡ 아파트 최근 6개월 770건 평균
개별공시지가 · 4,833,000원/㎡ (2026년 기준)
적정 입찰가 밴드
예상 7억
6.4억8억
🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 떨어진 점, 인근 거래사례(12,996,410원/㎡)와 감정평가 단가(13,194,865원/㎡)를 고려할 때 시세 대비 저평가 상태이나 임차인 인수 위험이 있어 보수적 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
같은 면적 매매 시세
하남시 80~120㎡ 아파트 최근 6개월 770건 평균
11억 4,704만원
공시가 (2026)
483만/㎡ × 100㎡
4억 8,156만원
추정 낙찰가
53% of 감정가
7억원
🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가
약 4.5억 차이(39% 낮음)
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
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📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+13,347만원
매각가 11.0억
단기 양도세
−19,826만원
매각차익 4.01억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 7.00억 · 시세 (협상 후) 10.9억 (하남시 80~120㎡ 아파트 최근 6개월 770건 평균) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+28,507만원
매각가 12.0억 · 자기자본 7.60억
5년 ROI
+37.5%
연 환산 7.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 11.1억 | +13,595만원 | +17.9% | +15,737만원 | +20.7% |
| 3년 | 11.6억 | +26,188만원 | +34.4% | +32,614만원 | +42.9% |
| 5년 | 12.0억 | +28,507만원 | +37.5% | +39,217만원 | +51.6% |
| 10년 | 13.3억 | +34,940만원 | +46.0% | +56,359만원 | +74.1% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 7.60억 · 이자 0만원
+28,507만원
ROI +37.5%
50% 대출
자기 5.15억 · 이자 10,500만원
+18,007만원
ROI +34.9%
70% 대출
자기 4.17억 · 이자 14,700만원
+13,807만원
ROI +33.1%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −76,030만원 | −76,030만원 |
| 보유 1년차 | −599만원 | −76,629만원 |
| 보유 2년차 | −599만원 | −77,229만원 |
| 보유 3년차 | −599만원 | −77,828만원 |
| 보유 4년차 | −599만원 | −78,427만원 |
| 보유 5년차 | −599만원 | −79,027만원 |
| 매각 | +107,534만원 | +28,507만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 10.4억
+14,581만원
ROI +19.2%
+0%/년
매각가 11.5억
+22,880만원
ROI +30.1%
+2%/년기본 가정
매각가 12.7억
+31,869만원
ROI +41.9%
+4%/년
매각가 14.0억
+41,592만원
ROI +54.7%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
6.42억
취득세 (3.5%)
2,450만원
법무비
80만원
수리 추정 (100㎡)
2,000만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
1,362만원
유지·수리비 (5년 누적)
1,635만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
602만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
12,175만원
5년 후 매각가
12.0억
= 순수익
+28,507만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (6.42억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 11.5억 (하남시 80~120㎡ 아파트 최근 6개월 770건 평균)
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (16.3억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
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⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 49%까지 떨어진 매물
- 🔄회차두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
- 📊시세주변 시세 대비 약 44% 저렴
- 🚇교통마천역 5호선 도보 12분 (950m)
- 🏫학군감일초등학교 도보 4분
- 🛒생활하모니마트 마천점 500m
⚠️
주의
회차 일정
지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.
회차
1
2025-10-20
13억 1,000만원
유찰회차
2
2025-11-24
9억 1,700만원
유찰회차
3
2026-01-05
6억 4,190만원
매각회차
6
2026-04-20
6억 4,190만원
변경회차
7
2026-06-29
6억 4,190만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 6억 4,190만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 엄○례 (2101호)1p
임차인 엄○례가 2021-02-26 전입신고, 점유정보출처 현황조사, 점유의 권원 미상, 보증금 및 차임 미상, 배당요구 여부 미표시. 최선순위 설정일자(2022-11-28)보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수될 수 있음.
"엄○례 현황조사 미상 미상 2021.02.26" - 점유자 엄○례 (2101호)1p
현황조사서에 임대차관계 1명으로 기재, 점유자 엄○례가 주거용으로 점유 중.
"임대차관계: 1명"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 엄○례 (2101호) | 임차인 엄○례가 2021-02-26 전입신고, 점유정보출처 현황조사, 점유의 권원 미상, 보증금 및 차임 미상, 배당요구 여부 미표시. 최선순위 설정일자(2022-11-28)보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수될 수 있음. "엄○례 현황조사 미상 미상 2021.02.26" | 1p |
점유자 엄○례 (2101호) | 현황조사서에 임대차관계 1명으로 기재, 점유자 엄○례가 주거용으로 점유 중. "임대차관계: 1명" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
근저당권 1건 표시됨 (2022-11-28 설정, 배당요구종기 2025-02-10)
"최선순위 2022. 11. 28. 근저당권 배당요구종기 2025. 2. 10."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당권 1건 표시됨 (2022-11-28 설정, 배당요구종기 2025-02-10) "최선순위 2022. 11. 28. 근저당권 배당요구종기 2025. 2. 10." | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (1건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 엄○례가 최선순위 설정일자(2022-11-28)보다 먼저 전입신고(2021-02-26)하여 대항력을 갖춘 경우, 보증금이 매수인에게 인수될 수 있음. 보증금 액수 미상이므로 확인 필요.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 가능성 | 임차인 엄○례가 최선순위 설정일자(2022-11-28)보다 먼저 전입신고(2021-02-26)하여 대항력을 갖춘 경우, 보증금이 매수인에게 인수될 수 있음. 보증금 액수 미상이므로 확인 필요. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고" | 1p |
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🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
6.4억
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
5.2억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
11.7억 ~ 11.9억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.