밀양지원·2025타경10489

경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 226-3 나오스빌 5층 502호

경상남도 창녕군 · 다세대 · 전용 57.88㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

🔵

분석 대기

AI 분석 대기 중이에요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대
전용 면적	57.88㎡ (17.51평)
감정평가액	1.12억 (112,000,000원)
최저 매각가격	1.12억 (112,000,000원) · 100%

위치

경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 226-3 나오스빌 5층 502호 [집합건물 철근콘크리트구조 57.88㎡]

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💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

1억 1,200만원

최저 입찰가

1억 1,200만원100%

예상 낙찰가

1억 1,200만원

주변 시세

1억 2,320만원

적정 입찰가 밴드

예상 1.1억

1.1억1.1억

유사 낙찰 데이터가 모이는 중이에요. 현재는 매물 특성 기반 추정 범위예요.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−2,209만원

매각가 1.07억

단기 양도세

−0만원

매각차익 -0.05억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 1.12억 · 시세 (협상 후) 1.12억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

−1,158만원

매각가 1.24억 · 자기자본 1.29억

5년 ROI

−9.0%

연 환산 -1.8%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.09억	−2,132만원	−16.6%	−1,923만원	−14.9%
3년	1.13억	−1,835만원	−14.3%	−1,207만원	−9.4%
5년	1.17억	−1,608만원	−12.5%	−563만원	−4.4%
10년	1.30억	−980만원	−7.6%	+1,111만원	+8.6%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.29억 · 이자 0만원

−1,608만원

ROI −12.5%

50% 대출

자기 0.90억 · 이자 1,680만원

−3,288만원

ROI −36.7%

70% 대출

자기 0.74억 · 이자 2,352만원

−3,960만원

ROI −53.6%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−12,872만원	−12,872만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−62만원	−12,934만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−62만원	−12,995만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−62만원	−13,057만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−62만원	−13,118만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−62만원	−13,180만원	재산세·종부세·유지비
매각	+12,022만원	−1,158만원	매각가 1.24억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.01억

−3,091만원

ROI −24.0%

+0%/년

매각가 1.12억

−2,021만원

ROI −15.7%

+2%/년기본 가정

매각가 1.24억

−1,143만원

ROI −8.9%

+4%/년

매각가 1.36억

−193만원

ROI −1.5%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

1.12억

취득세 (3.5%)

392만원

법무비

80만원

수리 추정 (58㎡)

1,200만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

140만원

유지·수리비 (5년 누적)

168만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

62만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

282만원

5년 후 매각가

1.24억

= 순수익

−1,158만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.12억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 1.12억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.68억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

🚪

빈 집 — 점유자 없음

현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
예상 비용: 취득세 등 별도
2
현장 확인 + 잔여 동산 처리1주
예상 비용: 20-50만원

예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

1.1억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

20만원 ~ 50만원

총 예상 인수 비용

1.1억 ~ 1.1억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

공식 매각자료 원본

AI 분석 후 매각자료 페이지가 여기에 표시돼요

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

📅

절차배당요구 종기일

임차인·채권자가 배당받으려면 이 날짜 *전에* 권리신고를 해야 해요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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🔴 위험 신호

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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.