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성남지원·2021타경130
경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43
경기도 광주시 · 다세대 · 전용 126㎡ · 토지 임야
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
유찰 4회 — 결함 의심
위험도95/100
유찰 4회로 최저가가 감정가의 35%까지 떨어진 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대 |
|---|---|
| 전용 면적 | 126㎡ (38.11평) |
| 감정평가액 | 3.52억 (352,261,000원) |
| 최저 매각가격 | 1.22억 (122,205,000원) · 34% |
위치
경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43 [토지 임야 126㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
계획관리지역경기도 광주시
용도구역
토지거래계약에관한허가구역성장관리방안 수립지역
주변 시설
🏥병원(3)
- 행복한가정의학과의원544m
- 모닝캄치과의원580m
- 서울하나의원1.1km
🛒대형마트(2)
- 롯데프레쉬&델리 광주도평점549m
- 노브랜드 광주초월점1.3km
🏫학교(2)
- 광주도평초등학교759m
- 초월고등학교971m
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
3억 5,226만원
최저 입찰가
1억 2,220만원35%
예상 낙찰가
1억 4,000만원
주변 시세
3억 8,748만원
적정 입찰가 밴드
예상 1.4억
1.2억1.7억
🤖 AI 추정 — 유찰 3회로 최저가가 감정가의 35%까지 떨어졌으나, 지분매물·유치권·미준공 건물 등 리스크가 많아 낙찰가율이 낮을 것으로 예상. median은 최저가 대비 소폭 상승한 수준으로 추정.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
같은 면적 매매 시세
같은 시군구 107~145㎡ 13건 median (국토부 실거래)
1억 9,300만원
추정 낙찰가
40% of 감정가
1억 4,000만원
🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가
약 5,300만 차이(27% 낮음)
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
인근 실거래
같은 시군구 107~145㎡ · 최근 6개월 13건 · 국토부 실거래가
최저
1.2억
중앙
1.9억
최고
6.9억
단지
면적
층
일자
금액
로얄패밀리C동퇴촌면 관음리
126㎡
2
26.05
1.9억
상림뉴빌리지도척면 상림리
112㎡
3
26.04
1.2억
노블레스에이목현동
108㎡
1
26.04
4억
녹원빌리지목현동
128㎡
1
26.04
2.4억
숲속마을(B동)남한산성면 불당리
114㎡
2
26.03
2.9억
* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−3,554만원
매각가 3.04억
단기 양도세
−8,127만원
매각차익 1.64억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 1.40억 · 시세 (협상 후) 3.17억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+3,264만원
매각가 3.50억 · 자기자본 2.56억
5년 ROI
+12.7%
연 환산 2.5%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 3.07억 | −3,485만원 | −13.6% | −2,893만원 | −11.3% |
| 3년 | 3.20억 | +1,348만원 | +5.3% | +3,124만원 | +12.2% |
| 5년 | 3.33억 | +1,989만원 | +7.8% | +4,949만원 | +19.3% |
| 10년 | 3.67억 | +3,767만원 | +14.7% | +9,687만원 | +37.8% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 2.56억 · 이자 0만원
+1,989만원
ROI +7.8%
50% 대출
자기 2.07억 · 이자 2,100만원
−111만원
ROI −0.5%
70% 대출
자기 1.88억 · 이자 2,940만원
−951만원
ROI −5.1%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −25,610만원 | −25,610만원 |
| 보유 1년차 | −174만원 | −25,784만원 |
| 보유 2년차 | −174만원 | −25,959만원 |
| 보유 3년차 | −174만원 | −26,133만원 |
| 보유 4년차 | −174만원 | −26,307만원 |
| 보유 5년차 | −174만원 | −26,482만원 |
| 매각 | +29,745만원 | +3,264만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 3.18억
+496만원
ROI +1.9%
+0%/년
매각가 3.52억
+3,044만원
ROI +11.9%
+2%/년기본 가정
매각가 3.89억
+5,805만원
ROI +22.7%
+4%/년
매각가 4.29억
+8,791만원
ROI +34.3%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
1.22억
취득세 (3.5%)
490만원
법무비
80만원
수리 추정 (126㎡)
5,040만원
특수권리 (유치권·법정지상권 등)
6,000만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
396만원
유지·수리비 (5년 누적)
476만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
175만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
5,083만원
5년 후 매각가
3.50억
= 순수익
+3,264만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.22억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 3.52억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 3.17억
- · 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (4.76억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 35%까지 떨어진 매물
- 🔄회차3회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
- 📊시세주변 시세 대비 약 68% 저렴
- 🏫학군광주도평초등학교 도보 9분
- 🛒생활롯데프레쉬&델리 광주도평점 550m
⚠️
주의
- 🗺규제토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
- ⚠주의유치권 신고 — 추가 비용·소송 위험가이드 →
- ⚠주의지분매물 — 공유자 우선매수권
- ⚠주의미준공 건물 — 추가 비용
- 🔒특수권리유치권 주식회사 네이처힐스 (6.3억)가이드 →
- 🔒특수권리유치권 최원진 (7,200만원)가이드 →
- ⚖특별매각조건지분매물 — 이화순 지분 중 7분의 1
- ⚖특별매각조건미준공 건물 — 사용승인 미필
회차 일정
지금까지 3회 유찰 — 최저가가 감정가의 35%까지 떨어졌어요.
회차
1
2025-11-24
3억 5,628만원
유찰회차
2
2026-01-05
2억 4,939만원
변경회차
3
2026-02-09
2억 4,939만원
유찰회차
4
2026-03-16
1억 7,457만원
매각회차
7
2026-05-22
1억 7,457만원
유찰회차
8
2026-06-29
1억 2,220만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 1억 2,220만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (1건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 없음 (현황조사서)1p
매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 표시가 없습니다. 보증금 인수 가능성은 낮으나, 비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 보증금은 인수될 수 있다'는 주의사항이 있습니다.
"조사된 임차내역없음"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 없음 (현황조사서) | 매각물건명세서와 현황조사서에 임차인 표시가 없습니다. 보증금 인수 가능성은 낮으나, 비고란에 '최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 보증금은 인수될 수 있다'는 주의사항이 있습니다. "조사된 임차내역없음" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
최선순위 근저당권 설정일자는 2015-03-13입니다.
"최선순위 근저당권 배당요구종기 2021. 3. 22."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 최선순위 근저당권 설정일자는 2015-03-13입니다. "최선순위 근저당권 배당요구종기 2021. 3. 22." | 1p |
특수권리·체납 (4건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 유치권 주식회사 네이처힐스 (6.3억)1p
2021-02-24자로 주식회사 네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나 성립여부는 알 수 없습니다.
"2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음." - 유치권 최원진 (7,200만원)1p
2022-02-07자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나 성립여부는 알 수 없습니다.
"2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음." - 지분매물 — 이화순 지분 중 7분의 12p
매각대상은 이화순 소유 지분 중 7분의 1입니다. 단독 소유가 아니므로 공유자 우선매수권이 행사될 수 있고, 낙찰 후 공유관계 정리가 필요합니다.
"매각지분 이화순 지분 중 7분의 1" - 미준공 건물 — 사용승인 미필1p
목록19 건물 및 제시외 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다. 매수 후 사용승인 절차와 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
"목록19 사용승인 받지 않은 건물임."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
유치권 주식회사 네이처힐스 (6.3억) | 2021-02-24자로 주식회사 네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나 성립여부는 알 수 없습니다. "2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음." | 1p |
유치권 최원진 (7,200만원) | 2022-02-07자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으나 성립여부는 알 수 없습니다. "2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음." | 1p |
지분매물 — 이화순 지분 중 7분의 1 | 매각대상은 이화순 소유 지분 중 7분의 1입니다. 단독 소유가 아니므로 공유자 우선매수권이 행사될 수 있고, 낙찰 후 공유관계 정리가 필요합니다. "매각지분 이화순 지분 중 7분의 1" | 2p |
미준공 건물 — 사용승인 미필 | 목록19 건물 및 제시외 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다. 매수 후 사용승인 절차와 추가 비용이 발생할 수 있습니다. "목록19 사용승인 받지 않은 건물임." | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (3건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 유치권 신고 — 추가 비용·소송 위험1p
주식회사 네이처힐스(6.3억)와 최원진(7,200만원)의 유치권 신고가 있습니다. 성립여부가 불확실하므로, 낙찰 후 유치권자와 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다.
"2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음." - 지분매물 — 공유자 우선매수권2p
이화순 지분 중 7분의 1만 매각되므로, 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 낙찰 후에도 권리가 박탈될 가능성이 있습니다.
"매각지분 이화순 지분 중 7분의 1" - 미준공 건물 — 추가 비용1p
건물이 사용승인을 받지 않아 매수 후 사용승인 절차와 관련 비용(설계변경, 보강공사 등)이 발생할 수 있습니다.
"목록19 사용승인 받지 않은 건물임."
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 유치권 신고 — 추가 비용·소송 위험 | 주식회사 네이처힐스(6.3억)와 최원진(7,200만원)의 유치권 신고가 있습니다. 성립여부가 불확실하므로, 낙찰 후 유치권자와 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다. "2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음." | 1p |
| 지분매물 — 공유자 우선매수권 | 이화순 지분 중 7분의 1만 매각되므로, 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 낙찰 후에도 권리가 박탈될 가능성이 있습니다. "매각지분 이화순 지분 중 7분의 1" | 2p |
| 미준공 건물 — 추가 비용 | 건물이 사용승인을 받지 않아 매수 후 사용승인 절차와 관련 비용(설계변경, 보강공사 등)이 발생할 수 있습니다. "목록19 사용승인 받지 않은 건물임." | 1p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
👥
임차인 거주 — 대항력 없음 (인수 X)
임차인이 있지만 말소기준권리보다 늦어 대항력 없어요. 보증금 인수 없이 인도명령 가능.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2인도명령 신청2-4주예상 비용: 10만원 내외
- 3임차인 명도 협상 (이사비)4-8주예상 비용: 200-500만원
- 4(불응 시) 강제집행4-6주예상 비용: 300-500만원
예상 명도 기간8~16주(약 2~4개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
1.2억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
200만원 ~ 500만원
유치권 신고
현장 확인 필요
3억
총 예상 인수 비용
1.2억 ~ 1.3억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
이 매물에 도움 되는 가이드
AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)
최저 입찰가
2억 5,100만원
감정가 2억 5,100만원
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-21.0%
자가 거주 가정
감정가 그대로
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 광주시
경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)
최저 입찰가
2억 3,700만원
감정가 2억 3,700만원
5년 보유 수익률
-19.7%
자가 거주 가정
감정가 그대로
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 광주시
경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)
최저 입찰가
1억 8,500만원
감정가 1억 8,500만원
5년 보유 수익률
-21.8%
자가 거주 가정
감정가 그대로
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 광주시
경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38
최저 입찰가
5,772만원
감정가 3억 3,945만원
5년 보유 수익률
+72.6%
자가 거주 가정
💎초저가
🗓 오늘 경매🟢 깨끗한 매물경기도 광주시
경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호
최저 입찰가
1억 10만원
감정가 1억 4,300만원
5년 보유 수익률
+14.6%
자가 거주 가정
💸꽤 할인
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 광주시
경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호
최저 입찰가
1억 4,490만원
감정가 2억 700만원
5년 보유 수익률
-2.0%
자가 거주 가정
💸꽤 할인
🗓 오늘 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호
최저 입찰가
6,517만원
감정가 1억 3,300만원
5년 보유 수익률
+30.4%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호
최저 입찰가
6,027만원
감정가 1억 2,300만원
5년 보유 수익률
+26.8%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호
최저 입찰가
6,517만원
감정가 1억 3,300만원
5년 보유 수익률
+17.3%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호
최저 입찰가
6,027만원
감정가 1억 2,300만원
5년 보유 수익률
+16.4%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768
최저 입찰가
9억 7,662만원
감정가 13억 9,518만원
5년 보유 수익률
+9.0%
자가 거주 가정
💸꽤 할인
🗓 내일 경매🔴 위험 신호경기도 안산시
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 1층101호
최저 입찰가
5,194만원
감정가 1억 600만원
5년 보유 수익률
+12.2%
자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
🗓 내일 경매이 매물 분석 어땠어요?
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⚠️
입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.