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안산지원·2023타경6157
경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 1동 4층403호 (선부동,주건축물)
경기도 안산시 · 다세대 · 전용 29.44㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
유찰 4회 — 결함 의심
위험도87/100
유찰 4회로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어진 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대(공동주택) |
|---|---|
| 실제 사용 용도 | 도시형생활주택(원룸형주택-11세대)및제1종근린생활시설(소매점)(건축물대장) |
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 29.44㎡ (8.91평)(연면적 403.65㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 1,521,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2019-03-28(건축물대장) |
| 감정평가액 | 1.28억 (128,147,790원) |
| 최저 매각가격 | 3,076.7만 (30,767,000원) · 24% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +10%
위치
경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 1동 4층403호 (선부동,주건축물) [집합건물 철근콘크리트구조 29.44㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
제2종일반주거지역경기도 안산시 단원구
용도지구
경관지구 · 시가지경관지구(일반)
용도구역
토지거래계약에관한허가구역
주변 시설
🏫학교(5)
- 석수중학교171m
- 원일중학교206m
- 정지초등학교250m
🏥병원(3)
- 한마음의원253m
- 선부고려소아과의원259m
- 명성의원316m
🛒대형마트(3)
- 롯데마트 선부점623m
- 군자농협하나로마트 본점818m
- GS더프레시 안산선부역점833m
🚇지하철역(2)
- 선부역 서해선798m
- 달미역 서해선813m
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
실제 사용 용도도시형생활주택(원룸형주택-11세대)및제1종근린생활시설(소매점)
구조철근콘크리트구조
연면적403.65㎡
사용승인일2019-03-28
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
1억 2,814만원
최저 입찰가
3,076만원24%
예상 낙찰가
3,076만원
주변 시세
6,153만원
개별공시지가 · 1,521,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +10%)
적정 입찰가 밴드
예상 3,077만
3,077만3,077만
🤖 AI 추정 — 유찰 4회로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌으나, 임차인 보증금 인수 위험과 우선매수권이 있어 추가 하락 가능성을 고려하여 최저입찰가로 통일 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +2.0%
+10.0%
같은 면적 매매 시세
선부동 25~34㎡ 6건 median (국토부 실거래)
5,600만원
공시가 (2026)
152만/㎡ × 29㎡
4,477만원
추정 낙찰가
24% of 감정가
3,076만원
🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가
약 2,523만 차이(45% 낮음)
- · 시세 그대로 유지 시 — 즉시 평가차 2,523만
- · 지역 트렌드 유지 시 (5년 후 매매 시세 6,183만) — 평가차 3,106만
- · 10년 후 (시세 6,826만) — 평가차 3,750만
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
인근 실거래
선부동 25~34㎡ · 최근 6개월 6건 · 국토부 실거래가
최저
4,100만
중앙
5,600만
최고
1.4억
단지
면적
층
일자
금액
(1056-21)선부동
33㎡
-1
26.04
4,100만
성동선부동
30㎡
1
26.04
1.4억
(1119-4)선부동
32㎡
3
26.03
5,600만
(1130-18)선부동
33㎡
1
26.03
6,700만
(1134-15)선부동
30㎡
2
26.02
4,115만
* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 동 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+759만원
매각가 1.11억
단기 양도세
−3,953만원
매각차익 0.80억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 0.31억 · 시세 (협상 후) 1.15억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +1.9%/년— 이 지역 공시가 5년 +10% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+3,716만원
매각가 1.27억 · 자기자본 0.63억
5년 ROI
+59.3%
연 환산 11.9%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 1.12억 | +782만원 | +12.5% | +997만원 | +15.9% |
| 3년 | 1.16억 | +3,035만원 | +48.5% | +3,681만원 | +58.8% |
| 5년 | 1.21억 | +3,254만원 | +51.9% | +4,331만원 | +69.1% |
| 10년 | 1.33억 | +3,860만원 | +61.6% | +6,014만원 | +96.0% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 0.63억 · 이자 0만원
+3,254만원
ROI +51.9%
50% 대출
자기 0.52억 · 이자 462만원
+2,793만원
ROI +53.8%
70% 대출
자기 0.48억 · 이자 646만원
+2,608만원
ROI +54.8%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −6,264만원 | −6,264만원 |
| 보유 1년차 | −63만원 | −6,328만원 |
| 보유 2년차 | −63만원 | −6,391만원 |
| 보유 3년차 | −63만원 | −6,455만원 |
| 보유 4년차 | −63만원 | −6,518만원 |
| 보유 5년차 | −63만원 | −6,582만원 |
| 매각 | +10,298만원 | +3,716만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 1.16억
+2,901만원
ROI +46.3%
+0%/년
매각가 1.28억
+3,828만원
ROI +61.1%
+2%/년기본 가정
매각가 1.41억
+4,833만원
ROI +77.1%
+4%/년
매각가 1.56억
+5,919만원
ROI +94.5%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
0.31억
취득세 (3.5%)
108만원
법무비
80만원
수리 추정 (29㎡)
1,500만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
144만원
유지·수리비 (5년 누적)
173만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
63만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
2,326만원
5년 후 매각가
1.27억
= 순수익
+3,716만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.31억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 1.28억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.15억
- · 연 시세 상승률 = +1.9% (이 지역 공시가 5년 +10% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.73억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가의 24%까지 떨어진 매물
- 🔄회차4회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
- 📊시세주변 시세 대비 약 50% 저렴
- 🚇교통선부역 서해선 도보 10분 (800m)
- 🏫학군석수중학교 도보 2분
- 🛒생활롯데마트 선부점 600m
⚠️
주의
회차 일정
지금까지 4회 유찰 — 최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-01-13
1억 2,814만원
유찰회차
2
2026-02-24
8,970만원
유찰회차
3
2026-04-07
6,279만원
유찰회차
4
2026-05-19
4,395만원
유찰회차
5
2026-06-30
3,076만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 3,076만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 최○필 (403호)1p
403호 임차인 최○필, 전입일 2021.11.05., 확정일자 2021.11.05., 배당요구일 2023.12.26., 보증금 90,000,000원. 전세사기피해자 결정 있음. 대항요건을 먼저 갖춘 임차인으로 보증금 인수 가능성 있음.
"최○필 (CUI GUANGBI): '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정 있음." - 점유자 서동섭1p
매각물건명세서에 점유자 서동섭이 주거용으로 점유 중이나 점유권원·임대차기간·보증금·차임은 미상으로 기재됨.
"점유자 성명 서동섭 부분 주거 점유정보출처 미상 점유의 권원 미상 보증금 미상 차임 미상"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 최○필 (403호) | 403호 임차인 최○필, 전입일 2021.11.05., 확정일자 2021.11.05., 배당요구일 2023.12.26., 보증금 90,000,000원. 전세사기피해자 결정 있음. 대항요건을 먼저 갖춘 임차인으로 보증금 인수 가능성 있음. "최○필 (CUI GUANGBI): '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 국토교통부장관의 전세사기 피해자 결정 있음." | 1p |
점유자 서동섭 | 매각물건명세서에 점유자 서동섭이 주거용으로 점유 중이나 점유권원·임대차기간·보증금·차임은 미상으로 기재됨. "점유자 성명 서동섭 부분 주거 점유정보출처 미상 점유의 권원 미상 보증금 미상 차임 미상" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
근저당권 설정일 2021.01.29.이 말소기준권리입니다.
"최선순위 2021.01.29.근저당권 설정"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당권 설정일 2021.01.29.이 말소기준권리입니다. "최선순위 2021.01.29.근저당권 설정" | 1p |
특수권리·체납 (1건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 임차인 우선매수권1p
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인 최○필이 우선매수신고를 행사할 수 있음.
"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 우선매수권 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인 최○필이 우선매수신고를 행사할 수 있음. "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음." | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (3건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 위험1p
403호 임차인 최○필은 대항요건을 먼저 갖춘 주택임차인으로, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" - 전세사기피해자 우선매수권1p
임차인 최○필이 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다.
"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음." - 유찰 다수 — 신중 검토 필요2p
유찰 4회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요.
"유찰 4회"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 위험 | 403호 임차인 최○필은 대항요건을 먼저 갖춘 주택임차인으로, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" | 1p |
| 전세사기피해자 우선매수권 | 임차인 최○필이 전세사기피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있습니다. "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음." | 1p |
| 유찰 다수 — 신중 검토 필요 | 유찰 4회 매물은 가격만 보고 입찰하지 마시고 현장·등기·임차인을 직접 확인하세요. "유찰 4회" | 2p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
3,077만원
임차인 보증금 인수 (추정)
감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인
5,126만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
8,703만원 ~ 1.0억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
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AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.
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9,702만원
감정가 1억 9,800만원
5년 보유 수익률
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자가 거주 가정
🔥감정가의 절반
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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.