서울서부지방법원·2024타경2254

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층201호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 29.74㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🟡

확인 필요 1건

위험도17/100

1가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
실제 사용 용도	다세대주택(9세대)(건축물대장)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	29.74㎡ (9.00평)(연면적 480.37㎡)
㎡당 공시지가	4,589,000원(2026년 기준)
사용승인일	2022-03-14(건축물대장)
감정평가액	3.24억 (324,000,000원)
최저 매각가격	2.59억 (259,200,000원) · 80%

비고

· 공시지가 5년 변동 +11%

위치

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층201호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 29.74㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역서울특별시 마포구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

마포요양병원124m
서울미네르반치과의원175m
제일성모가정의학과의원186m

🏫학교(5)

성서중학교135m
서울성서초등학교358m
서울중동초등학교364m

🚇지하철역(3)

마포구청역 6호선590m
가좌역 경의중앙선688m
망원역 6호선857m

🛒대형마트(3)

하나로마트 성산점918m
이마트에브리데이 남가좌점976m
홈플러스익스프레스 연남점984m

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

실제 사용 용도다세대주택(9세대)

구조철근콘크리트구조

연면적480.37㎡

사용승인일2022-03-14

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

3억 2,400만원

최저 입찰가

2억 5,920만원80%

예상 낙찰가

2억 5,920만원

주변 시세

3억 5,640만원

개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)

적정 입찰가 밴드

예상 2.6억

2.6억2.6억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가(3.24억)의 80%인 2.592억이며, 임차인 보증금 인수 부담이 있어 추가 하락 가능성도 있으나 최저가 이하 입찰은 불가하므로 최저가를 기준으로 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +2.2%

+11.0%

공시가 (2026)

459만/㎡ × 30㎡

1억 3,647만원

추정 낙찰가

80% of 감정가

2억 5,920만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−810만원

매각가 3.11억

단기 양도세

−2,566만원

매각차익 0.52억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 2.59억 · 시세 (협상 후) 3.24억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+3,355만원

매각가 3.60억 · 자기자본 2.91억

5년 ROI

+11.5%

연 환산 2.3%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	3.14억	−731만원	−2.5%	−126만원	−0.4%
3년	3.28억	+1,333만원	+4.6%	+3,148만원	+10.8%
5년	3.42억	+2,046만원	+7.0%	+5,071만원	+17.4%
10년	3.79억	+4,029만원	+13.8%	+10,079만원	+34.6%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 2.91억 · 이자 0만원

+2,046만원

ROI +7.0%

50% 대출

자기 2.00억 · 이자 3,888만원

−1,842만원

ROI −9.2%

70% 대출

자기 1.64억 · 이자 5,443만원

−3,397만원

ROI −20.7%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−29,107만원	−29,107만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−178만원	−29,285만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−178만원	−29,464만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−178만원	−29,642만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−178만원	−29,820만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−178만원	−29,998만원	재산세·종부세·유지비
매각	+33,354만원	+3,355만원	매각가 3.60억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 2.93억

−1,628만원

ROI −5.6%

+0%/년

매각가 3.24억

+716만원

ROI +2.5%

+2%/년기본 가정

매각가 3.58억

+3,255만원

ROI +11.2%

+4%/년

매각가 3.94억

+6,002만원

ROI +20.6%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

2.59억

취득세 (3.5%)

907만원

법무비

80만원

수리 추정 (30㎡)

700만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

405만원

유지·수리비 (5년 누적)

486만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

180만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

2,431만원

5년 후 매각가

3.60억

= 순수익

+3,355만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.59억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 3.24억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (4.86억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

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⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

🚇
교통
마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
🏫
학군
성서중학교 도보 2분
🛒
생활
하나로마트 성산점 900m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.

회차

2026-05-26

3억 2,400만원

유찰

회차

2026-06-30

2억 5,920만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 2억 5,920만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 홍○철 (201호)1p
임차인 홍○철, 201호 주거, 전입일 2023.04.21., 확정일자 2023.04.21., 배당요구일 2024.09.20., 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원. 대항요건(전입+확정일자)이 말소기준권리(2022.07.22.)보다 빠르므로 보증금 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 있음.
"임차인 홍철화 201호 주거 2023.04.21. 권리신고 30,000,000 1,100,000 2023.04.21. 2023.04.21. 2024.9.20."
점유자 현황1p
현황조사서에 201호 임대차관계 1명으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서에 점유자 홍○철로 표시됨.
"2층201호 (성산동,스카이빌) 임대차관계: 1명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 홍○철 (201호)	임차인 홍○철, 201호 주거, 전입일 2023.04.21., 확정일자 2023.04.21., 배당요구일 2024.09.20., 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원. 대항요건(전입+확정일자)이 말소기준권리(2022.07.22.)보다 빠르므로 보증금 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 있음. "임차인 홍철화 201호 주거 2023.04.21. 권리신고 30,000,000 1,100,000 2023.04.21. 2023.04.21. 2024.9.20."	1p
점유자 현황	현황조사서에 201호 임대차관계 1명으로 기재되어 있으며, 매각물건명세서에 점유자 홍○철로 표시됨. "2층201호 (성산동,스카이빌) 임대차관계: 1명"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당권 설정일 2022.07.22. (최선순위) — 이보다 빠른 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있음.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당권 설정일 2022.07.22. (최선순위) — 이보다 빠른 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있음. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (1건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 위험1p
임차인 홍○철의 전입일·확정일자(2023.04.21.)가 말소기준권리(2022.07.22.)보다 빠르므로 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 수 있음.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고"

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 위험	임차인 홍○철의 전입일·확정일자(2023.04.21.)가 말소기준권리(2022.07.22.)보다 빠르므로 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 수 있음. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고"	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

2.6억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

1.3억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

3.9억 ~ 4.1억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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🔴 위험 신호

서울특별시 마포구

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층303호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층401호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층402호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

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30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.