성남지원·2021타경130

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 · 다세대 · 전용 196㎡ · 토지 임야

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

유찰 5회 — 결함 의심

위험도98/100

유찰 5회로 최저가가 감정가의 17%까지 떨어진 매물이에요. 명시되지 않은 결함 가능성을 확인해 보세요.

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대
전용 면적	196㎡ (59.29평)
㎡당 공시지가	412,300원(2026년 기준)
감정평가액	3.39억 (339,456,000원)
최저 매각가격	5,772.9만 (57,729,000원) · 17%

비고

· 공시지가 5년 변동 +7%

위치

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38 [토지 임야 196㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

계획관리지역경기도 광주시

용도구역

토지거래계약에관한허가구역성장관리방안 수립지역

주변 시설

🏥병원(3)

행복한가정의학과의원524m
모닝캄치과의원560m
서울하나의원1.2km

🛒대형마트(2)

롯데프레쉬&델리 광주도평점535m
노브랜드 광주초월점1.3km

🏫학교(2)

광주도평초등학교738m
초월고등학교979m

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

3억 3,945만원

최저 입찰가

5,772만원17%

예상 낙찰가

5,772만원

주변 시세

1억 1,545만원

개별공시지가 · 412,300원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +7%)

적정 입찰가 밴드

예상 5,773만

5,773만5,773만

🤖 AI 추정 — 유찰 5회로 최저가가 감정가의 17%까지 하락, 지분매물(7분의 1)이고 유치권 신고 2건으로 추가 리스크 존재, 임차인 없어 명도 부담은 낮으나 입찰 가능 최저가 이하로 추정 불가하여 최저가로 통일
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +1.4%

+7.0%

공시가 (2026)

41만/㎡ × 196㎡

8,081만원

추정 낙찰가

17% of 감정가

5,772만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−2,507만원

매각가 2.92억

단기 양도세

−11,607만원

매각차익 2.34억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 0.58억 · 시세 (협상 후) 3.06억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +1.4%/년— 이 지역 공시가 5년 +7% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+5,277만원

매각가 3.27억 · 자기자본 1.99억

5년 ROI

+26.5%

연 환산 5.3%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	2.94억	−2,488만원	−12.5%	−1,917만원	−9.6%
3년	3.02억	+3,783만원	+19.0%	+5,495만원	+27.6%
5년	3.11억	+4,088만원	+20.6%	+6,941만원	+34.9%
10년	3.32억	+4,927만원	+24.8%	+10,632만원	+53.4%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.99억 · 이자 0만원

+4,088만원

ROI +20.6%

50% 대출

자기 1.79억 · 이자 866만원

+3,223만원

ROI +18.0%

70% 대출

자기 1.71억 · 이자 1,212만원

+2,876만원

ROI +16.9%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−19,895만원	−19,895만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−168만원	−20,063만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−168만원	−20,231만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−168만원	−20,399만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−168만원	−20,567만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−168만원	−20,735만원	재산세·종부세·유지비
매각	+26,012만원	+5,277만원	매각가 3.27억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 3.07억

+3,809만원

ROI +19.1%

+0%/년

매각가 3.39억

+6,265만원

ROI +31.5%

+2%/년기본 가정

매각가 3.75억

+8,925만원

ROI +44.9%

+4%/년

매각가 4.13억

+11,803만원

ROI +59.3%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

0.58억

취득세 (3.5%)

202만원

법무비

80만원

수리 추정 (196㎡)

7,840만원

특수권리 (유치권·법정지상권 등)

6,000만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

382만원

유지·수리비 (5년 누적)

458만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

163만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

6,514만원

5년 후 매각가

3.27억

= 순수익

+5,277만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.58억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 3.39억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 3.06억
· 연 시세 상승률 = +1.4% (이 지역 공시가 5년 +7% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (4.58억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 17%까지 떨어진 매물
🔄
회차
5회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
📊
시세
주변 시세 대비 약 50% 저렴
🏫
학군
광주도평초등학교 도보 9분
🛒
생활
롯데프레쉬&델리 광주도평점 550m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 5회 유찰 — 최저가가 감정가의 17%까지 떨어졌어요.

회차

2025-11-24

3억 4,348만원

유찰

회차

2026-01-05

2억 4,043만원

변경

회차

2026-02-09

2억 4,043만원

유찰

회차

2026-03-16

1억 6,830만원

유찰

회차

2026-04-20

1억 1,781만원

유찰

회차

2026-05-22

8,247만원

유찰

회차

2026-06-29

5,772만원

미정

회차당 약 30% 저감 · 다음 회차 예상가 5,772만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (1건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 없음1p
매각물건명세서에 '조사된 임차내역없음' 기재, 현황조사서에도 임대차관계 0명으로 표시됨
"조사된 임차내역없음"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 없음	매각물건명세서에 '조사된 임차내역없음' 기재, 현황조사서에도 임대차관계 0명으로 표시됨 "조사된 임차내역없음"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당권 1건 표시됨 (2015-03-13 설정, 최선순위)
"목록4,10 2015. 3. 13. 근저당권"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당권 1건 표시됨 (2015-03-13 설정, 최선순위) "목록4,10 2015. 3. 13. 근저당권"	1p

특수권리·체납 (3건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

유치권 신고 (주식회사 네이처힐스)1p
2021-02-24자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고 접수, 성립여부는 알 수 없음
"2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음"
유치권 신고 (최○진)1p
2022-02-07자로 최○진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고 접수, 성립여부는 알 수 없음
"2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음"
지분매각 — 이○순 지분 7분의 12p
매각대상은 이○순 소유 지분 중 7분의 1에 해당하는 지분매물임. 단독 소유가 아니므로 입찰 및 낙찰 후 공유자 관계 정리가 복잡할 수 있음
"매각지분 이○순 지분 중 7분의 1"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유치권 신고 (주식회사 네이처힐스)	2021-02-24자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권 신고 접수, 성립여부는 알 수 없음 "2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음"	1p
유치권 신고 (최○진)	2022-02-07자로 최○진으로부터 72,000,000원의 유치권 신고 접수, 성립여부는 알 수 없음 "2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음"	1p
지분매각 — 이○순 지분 7분의 1	매각대상은 이○순 소유 지분 중 7분의 1에 해당하는 지분매물임. 단독 소유가 아니므로 입찰 및 낙찰 후 공유자 관계 정리가 복잡할 수 있음 "매각지분 이○순 지분 중 7분의 1"	2p

기타 (1건)

위 분류에 속하지 않는 검토 항목

유찰 다수 — 결함 의심1p
유찰 5회로 최저가가 감정가의 17%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다.
"유찰 5회"

항목	원문 / 분석 내용	근거
유찰 다수 — 결함 의심	유찰 5회로 최저가가 감정가의 17%까지 떨어진 매물입니다. 매각자료에 명시되지 않은 임차인 보증금 인수, 유치권, 건물 결함, 입지 문제 등이 있을 수 있어 현장 조사가 필요합니다. "유찰 5회"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (2건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

유치권 신고 2건 — 추가 비용·소송 위험1p
(주)네이처힐스 6.3억, 최○진 0.72억 유치권 신고 접수. 성립여부 불분명하나 인수 시 추가 비용 발생 가능
"2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음"
지분매물 — 공유자 관계 주의2p
이○순 지분 7분의 1만 매각. 공유자 우선매수권 행사 가능, 낙찰 후 지분 정리 복잡
"매각지분 이○순 지분 중 7분의 1"

항목	내용 / 원문	근거
유치권 신고 2건 — 추가 비용·소송 위험	(주)네이처힐스 6.3억, 최○진 0.72억 유치권 신고 접수. 성립여부 불분명하나 인수 시 추가 비용 발생 가능 "2021. 2. 24.자로 (주)네이처힐스로부터 630,000,000원의, 2022. 2. 7.자로 최원진으로부터 72,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부 알 수 없음"	1p
지분매물 — 공유자 관계 주의	이○순 지분 7분의 1만 매각. 공유자 우선매수권 행사 가능, 낙찰 후 지분 정리 복잡 "매각지분 이○순 지분 중 7분의 1"	2p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

🚪

빈 집 — 점유자 없음

현장조사서 기준 점유자가 없어요. 잔여 동산이 있다면 처리 비용 정도만 들어요.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
예상 비용: 취득세 등 별도
2
현장 확인 + 잔여 동산 처리1주
예상 비용: 20-50만원

예상 명도 기간2~4주(약 1~1개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

5,773만원

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

20만원 ~ 50만원

유치권 신고

현장 확인 필요

3억

총 예상 인수 비용

5,793만원 ~ 5,823만원

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🔒

권리유치권

공사대금 등 채권자가 그 부동산을 점유하고 있는 경우. 매수인이 채무를 변제해야 점유 해소.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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🔴 위험 신호

경기도 광주시

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 1층101호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.