서울서부지방법원·2024타경2254

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 29.84㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🟡

확인 필요 1건

위험도17/100

1가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
실제 사용 용도	다세대주택(9세대)(건축물대장)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	29.84㎡ (9.03평)(연면적 480.37㎡)
㎡당 공시지가	4,589,000원(2026년 기준)
사용승인일	2022-03-14(건축물대장)
감정평가액	3.25억 (325,000,000원)
최저 매각가격	2.60억 (260,000,000원) · 80%

비고

· 공시지가 5년 변동 +11%

위치

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층301호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 29.84㎡]

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📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역서울특별시 마포구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

마포요양병원124m
서울미네르반치과의원175m
제일성모가정의학과의원186m

🏫학교(5)

성서중학교135m
서울성서초등학교358m
서울중동초등학교364m

🚇지하철역(3)

마포구청역 6호선590m
가좌역 경의중앙선688m
망원역 6호선857m

🛒대형마트(3)

하나로마트 성산점918m
이마트에브리데이 남가좌점976m
홈플러스익스프레스 연남점984m

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

실제 사용 용도다세대주택(9세대)

구조철근콘크리트구조

연면적480.37㎡

사용승인일2022-03-14

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

3억 2,500만원

최저 입찰가

2억 6,000만원80%

예상 낙찰가

2억 7,000만원

주변 시세

3억 5,750만원

개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)

적정 입찰가 밴드

예상 2.7억

2.6억2.9억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가(3.25억)의 80%인 2.60억이며, 인근 유사 다세대 전용㎡당 시세 1,090~1,100만원, 서울서부지법 다세대 1년 평균 매각가율 80%를 고려하여 최저가 이상의 분포로 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

이 지역 공시가 5년 변화

연평균 +2.2%

+11.0%

공시가 (2026)

459만/㎡ × 30㎡

1억 3,693만원

추정 낙찰가

83% of 감정가

2억 7,000만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−1,345만원

매각가 3.12억

단기 양도세

−2,078만원

매각차익 0.42억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 2.70억 · 시세 (협상 후) 3.25억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+2,580만원

매각가 3.61억 · 자기자본 3.02억

5년 ROI

+8.5%

연 환산 1.7%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	3.15억	−1,267만원	−4.2%	−660만원	−2.2%
3년	3.29억	+551만원	+1.8%	+2,371만원	+7.8%
5년	3.43억	+1,266만원	+4.2%	+4,301만원	+14.2%
10년	3.80억	+3,256만원	+10.8%	+9,325만원	+30.9%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 3.02억 · 이자 0만원

+1,266만원

ROI +4.2%

50% 대출

자기 2.08억 · 이자 4,050만원

−2,784만원

ROI −13.4%

70% 대출

자기 1.70억 · 이자 5,670만원

−4,404만원

ROI −25.9%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−30,225만원	−30,225만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−179만원	−30,404만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−179만원	−30,583만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−179만원	−30,761만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−179만원	−30,940만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−179만원	−31,119만원	재산세·종부세·유지비
매각	+33,698만원	+2,580만원	매각가 3.61억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 2.94억

−2,661만원

ROI −8.8%

+0%/년

매각가 3.25억

−310만원

ROI −1.0%

+2%/년기본 가정

매각가 3.59억

+2,238만원

ROI +7.4%

+4%/년

매각가 3.95억

+4,992만원

ROI +16.5%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

2.60억

취득세 (3.5%)

945만원

법무비

80만원

수리 추정 (30㎡)

700만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

406만원

유지·수리비 (5년 누적)

488만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

180만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

2,196만원

5년 후 매각가

3.61억

= 순수익

+2,580만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (2.60억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 3.25억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (4.88억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

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⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

🚇
교통
마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
🏫
학군
성서중학교 도보 2분
🛒
생활
하나로마트 성산점 900m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.

회차

2026-05-26

3억 2,500만원

유찰

회차

2026-06-30

2억 6,000만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 2억 6,000만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (1건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 최○기 (301호)1p
임차인 최○기가 301호에 거주 중이며, 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일 2023.11.15., 확정일자 2024.9.19., 배당요구를 하였습니다. 최선순위 설정일(2022.07.22.)보다 대항요건이 늦어 보증금 인수 가능성은 낮으나, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"임차인 최○기 301호 주거 2023.11.15. 권리신고 30,000,000 1,200,000 2023.11.15. 2024.9.19. 전부 임차인"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 최○기 (301호)	임차인 최○기가 301호에 거주 중이며, 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일 2023.11.15., 확정일자 2024.9.19., 배당요구를 하였습니다. 최선순위 설정일(2022.07.22.)보다 대항요건이 늦어 보증금 인수 가능성은 낮으나, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "임차인 최○기 301호 주거 2023.11.15. 권리신고 30,000,000 1,200,000 2023.11.15. 2024.9.19. 전부 임차인"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당권 설정일 2022.07.22.이 말소기준권리입니다. 이보다 빠른 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금이 인수될 수 있습니다.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당권 설정일 2022.07.22.이 말소기준권리입니다. 이보다 빠른 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금이 인수될 수 있습니다. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"	1p

추가 비용 · 주의 항목 (1건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 최○기가 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 가능성	임차인 최○기가 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다."	1p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

2.6억

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

1.3억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

4.0억 ~ 4.1억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

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🔴 위험 신호

서울특별시 마포구

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층302호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층201호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 3층303호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층401호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 5층501호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층203호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 4층402호 (성산동,스카이빌)

서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

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30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.