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서울서부지방법원·2024타경55944
서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안)
서울특별시 은평구 · 다세대 · 전용 29.98㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
확인 필요 3건
위험도53/100
3가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대(공동주택) |
|---|---|
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 29.98㎡ (9.07평)(연면적 728.97㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 4,677,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2019-05-15(건축물대장) |
| 감정평가액 | 2.79억 (279,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 1.43억 (142,848,000원) · 51% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +2%
위치
서울특별시 은평구 역말로 85 2층202호 (역촌동,호림리슈리안) [집합건물 철근콘크리트구조 29.98㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
준주거지역서울특별시 은평구
용도구역
토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 강북제일의원148m
- 김옥진치과의원162m
- 아이제일산부인과의원207m
🚇지하철역(3)
- 역촌역 6호선340m
- 구산역 6호선468m
- 불광역 6호선979m
🏫학교(5)
- 예일디자인고등학교382m
- 예일여자중학교457m
- 예일여자고등학교529m
🛒대형마트(3)
- 홈플러스익스프레스 구산점502m
- 거평식자재마트626m
- 이마트 은평점787m
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
구조철근콘크리트구조
연면적728.97㎡
사용승인일2019-05-15
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
2억 7,900만원
최저 입찰가
1억 4,284만원51%
예상 낙찰가
1억 5,000만원
주변 시세
3억 690만원
개별공시지가 · 4,677,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +2%)
적정 입찰가 밴드
예상 1.5억
1.4억1.7억
🤖 AI 추정 — 유찰 3회로 최저가가 감정가의 51%까지 떨어진 점, 임차인 보증금 인수 위험이 있어 추가 부담 가능성, 29.98㎡ 소형 다세대, 역촌역 인근 입지 등을 고려한 분포 추정
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +0.4%
+2.0%
공시가 (2026)
468만/㎡ × 30㎡
1억 4,021만원
추정 낙찰가
54% of 감정가
1억 5,000만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
+705만원
매각가 2.39억
단기 양도세
−4,406만원
매각차익 0.89억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 1.50억 · 시세 (협상 후) 2.51억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +0.4%/년— 이 지역 공시가 5년 +2% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+3,620만원
매각가 2.56억 · 자기자본 1.86억
5년 ROI
+19.5%
연 환산 3.9%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 2.39억 | +663만원 | +3.6% | +1,132만원 | +6.1% |
| 3년 | 2.41억 | +2,809만원 | +15.1% | +4,215만원 | +22.7% |
| 5년 | 2.43억 | +2,691만원 | +14.5% | +5,035만원 | +27.1% |
| 10년 | 2.48억 | +2,401만원 | +12.9% | +7,090만원 | +38.1% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 1.86억 · 이자 0만원
+2,691만원
ROI +14.5%
50% 대출
자기 1.34억 · 이자 2,250만원
+441만원
ROI +3.3%
70% 대출
자기 1.13억 · 이자 3,150만원
−459만원
ROI −4.1%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −18,605만원 | −18,605만원 |
| 보유 1년차 | −138만원 | −18,743만원 |
| 보유 2년차 | −138만원 | −18,881만원 |
| 보유 3년차 | −138만원 | −19,019만원 |
| 보유 4년차 | −138만원 | −19,157만원 |
| 보유 5년차 | −138만원 | −19,296만원 |
| 매각 | +22,916만원 | +3,620만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 2.52억
+3,186만원
ROI +17.1%
+0%/년
매각가 2.79억
+5,205만원
ROI +28.0%
+2%/년기본 가정
매각가 3.08억
+7,391만원
ROI +39.7%
+4%/년
매각가 3.39억
+9,756만원
ROI +52.4%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
1.43억
취득세 (3.5%)
525만원
법무비
80만원
수리 추정 (30㎡)
1,500만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
314만원
유지·수리비 (5년 누적)
377만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
128만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
2,568만원
5년 후 매각가
2.56억
= 순수익
+3,620만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.43억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 2.79억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 2.51억
- · 연 시세 상승률 = +0.4% (이 지역 공시가 5년 +2% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (3.77억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 💰가격감정가에서 49% 할인된 가격
- 🔄회차3회 유찰 — 다음 회차 더 떨어질 가능성
- 📊시세주변 시세 대비 약 53% 저렴
- 🚇교통역촌역 6호선 도보 4분 (350m)
- 🏫학군예일디자인고등학교 도보 5분
- 🛒생활홈플러스익스프레스 구산점 500m
⚠️
주의
- 🗺규제토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
- ⚠주의임차인 보증금 인수 위험가이드 →
- ⚠주의현황조사서와 매각물건명세서 불일치
- 📜인수 권리인수 권리 — 주택임차권등기가이드 →
- 🏠임차인임차인 김○희 (202호)가이드 →
- ⚖특별매각조건정비예정구역 — 재개발 가능성
회차 일정
지금까지 3회 유찰 — 최저가가 감정가의 51%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-02-24
2억 7,900만원
유찰회차
2
2026-03-31
2억 2,320만원
유찰회차
3
2026-05-26
1억 7,856만원
유찰회차
4
2026-06-30
1억 4,284만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 1억 4,284만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (1건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 김○희 (202호)1p
매각물건명세서에 임차인 김○희가 1차(2019.05.30.~, 보증금 2.53억) 및 2차(2021.06.07. 증액, 보증금 2.65억) 임대차 신고. 전입신고일 2019.06.07., 확정일자 2019.06.07. 배당요구 여부: 1차 배당요구일 2019.06.07., 2차 배당요구일 2021.06.08. 최선순위(2024.05.29.)보다 대항요건을 먼저 갖춰 보증금 인수 가능성 있음. 현황조사서에는 임대차 0명으로 기재되어 있어 실제 점유 여부 확인 필요.
"김○희: 1차 : 금253,000,000원 / 2차 : 금265,000,000원(2021.06.07. 증액) ... 전입신고일자 2019.06.07. 확정일자 2019.06.07."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 김○희 (202호) | 매각물건명세서에 임차인 김○희가 1차(2019.05.30.~, 보증금 2.53억) 및 2차(2021.06.07. 증액, 보증금 2.65억) 임대차 신고. 전입신고일 2019.06.07., 확정일자 2019.06.07. 배당요구 여부: 1차 배당요구일 2019.06.07., 2차 배당요구일 2021.06.08. 최선순위(2024.05.29.)보다 대항요건을 먼저 갖춰 보증금 인수 가능성 있음. 현황조사서에는 임대차 0명으로 기재되어 있어 실제 점유 여부 확인 필요. "김○희: 1차 : 금253,000,000원 / 2차 : 금265,000,000원(2021.06.07. 증액) ... 전입신고일자 2019.06.07. 확정일자 2019.06.07." | 1p |
등기·권리관계 (2건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
최선순위 설정일자는 2024.05.29. 경매개시결정일입니다. 매각물건명세서에 별도 기재는 없으나, 등기부상 근저당 등이 있을 수 있습니다.
"최선순위 설정 2024.05.29. 경매개시결정" - 인수 권리 — 주택임차권등기1p
을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.07.27. 제90234호)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 임차보증금 265,000,000원.
"을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.07.27. 제90234호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 최선순위 설정일자는 2024.05.29. 경매개시결정일입니다. 매각물건명세서에 별도 기재는 없으나, 등기부상 근저당 등이 있을 수 있습니다. "최선순위 설정 2024.05.29. 경매개시결정" | 1p |
인수 권리 — 주택임차권등기 | 을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.07.27. 제90234호)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 임차보증금 265,000,000원. "을구 순위 1번 주택임차권등기(2023.07.27. 제90234호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." | 1p |
특수권리·체납 (1건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 정비예정구역 — 재개발 가능성1p
토지이용계획확인서상 '정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역)'으로 기재. 은평구청 회신(2024.12.05.)에 따르면 토지등소유자로부터 정비계획 입안 제안('23.12.22.)되어 관련 절차 진행 예정. 건축·토지분할 행위제한 가능성 있음.
"정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한)"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
정비예정구역 — 재개발 가능성 | 토지이용계획확인서상 '정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역)'으로 기재. 은평구청 회신(2024.12.05.)에 따르면 토지등소유자로부터 정비계획 입안 제안('23.12.22.)되어 관련 절차 진행 예정. 건축·토지분할 행위제한 가능성 있음. "정비예정구역(정비계획 입안 제안된 지역/건축물의 건축 토지분할 행위제한)" | 1p |
추가 비용 · 주의 항목 (2건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 위험1p
임차인 김○희의 보증금 2.65억이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 주택임차권등기도 설정되어 있어 법적 분쟁 가능성.
"배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." - 현황조사서와 매각물건명세서 불일치1p
매각물건명세서에는 임차인 김○희가 기재되어 있으나, 현황조사서에는 임대차관계 0명으로 표시되어 있습니다. 실제 점유 여부와 임대차 관계를 반드시 현장 확인해야 합니다.
"임대차관계: 0명"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 위험 | 임차인 김○희의 보증금 2.65억이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 주택임차권등기도 설정되어 있어 법적 분쟁 가능성. "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." | 1p |
| 현황조사서와 매각물건명세서 불일치 | 매각물건명세서에는 임차인 김○희가 기재되어 있으나, 현황조사서에는 임대차관계 0명으로 표시되어 있습니다. 실제 점유 여부와 임대차 관계를 반드시 현장 확인해야 합니다. "임대차관계: 0명" | 1p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
1.4억
임차인 보증금 인수
대항력 O + 배당요구 X 인 경우
2.5억
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
4.0억 ~ 4.2억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
📚
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입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다
- · 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
- · 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
- · 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
- · 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.