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서울서부지방법원·2024타경2254
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌)
서울특별시 마포구 · 다세대 · 전용 58.57㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조
1
🏠상품 설명
사진·면적·구조·위치 등 기본 정보
📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요
🔴
확인 필요 3건
위험도36/100
3가지 항목 점검이 필요해요
ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.
매각 부동산 현황
감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표
| 용도 | 다세대(공동주택) |
|---|---|
| 실제 사용 용도 | 다세대주택(9세대)(건축물대장) |
| 구조 | 철근콘크리트구조(건축물대장) |
| 전용 면적 | 58.57㎡ (17.72평)(연면적 480.37㎡) |
| ㎡당 공시지가 | 4,589,000원(2026년 기준) |
| 사용승인일 | 2022-03-14(건축물대장) |
| 감정평가액 | 6.38억 (638,000,000원) |
| 최저 매각가격 | 5.10억 (510,400,000원) · 80% |
비고
· 공시지가 5년 변동 +11%
위치
서울특별시 마포구 성산로4길 54-13 2층202호 (성산동,스카이빌) [집합건물 철근콘크리트구조 58.57㎡]
지도 불러오는 중...
📍
입지 · 규제
입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.
용도지역
제2종일반주거지역서울특별시 마포구
용도구역
토지거래계약에관한허가구역토지거래계약에관한허가구역
주변 시설
🏥병원(3)
- 마포요양병원124m
- 서울미네르반치과의원175m
- 제일성모가정의학과의원186m
🏫학교(5)
- 성서중학교135m
- 서울성서초등학교358m
- 서울중동초등학교364m
🚇지하철역(3)
- 마포구청역 6호선590m
- 가좌역 경의중앙선688m
- 망원역 6호선857m
🛒대형마트(3)
- 하나로마트 성산점918m
- 이마트에브리데이 남가좌점976m
- 홈플러스익스프레스 연남점984m
건축물대장
공식 건축물 기록
주용도공동주택
실제 사용 용도다세대주택(9세대)
구조철근콘크리트구조
연면적480.37㎡
사용승인일2022-03-14
2
💰예상 적정가
감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위
핵심 가격
감정가
6억 3,800만원
최저 입찰가
5억 1,040만원80%
예상 낙찰가
5억 1,040만원
주변 시세
7억 180만원
개별공시지가 · 4,589,000원/㎡ (2026년 기준 · 5년 +11%)
적정 입찰가 밴드
예상 5.1억
5.1억5.1억
🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가(6.38억)의 80%인 5.10억이며, 신축이고 임차인 보증금 인수 가능성이 있으나 공유자 우선매수권이 있어 경쟁이 제한적일 수 있어 최저가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.
가격 흐름
시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.
이 지역 공시가 5년 변화
연평균 +2.2%
+11.0%
공시가 (2026)
459만/㎡ × 59㎡
2억 6,877만원
추정 낙찰가
80% of 감정가
5억 1,040만원
* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.
3
📈매도 시 수익
단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교
⚡ 단기 매도
6개월 이내 매도 시
명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.
6개월 후 순수익
−4,074만원
매각가 5.51억
단기 양도세
−2,020만원
매각차익 0.41억 × 49.5%
💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.
🌱 장기 보유
3~5년 후 매도 시
예상 낙찰가 5.10억 · 시세 (협상 후) 5.74억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)
📊 연 상승률 가정 +2.1%/년— 이 지역 공시가 5년 +11% 적용
5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)
+2,017만원
매각가 6.37억 · 자기자본 5.67억
5년 ROI
+3.6%
연 환산 0.7%
📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스
| 보유 | 매각가 | 🏠 자가 순수익 | 자가 ROI | 💰 임대 순수익 | 임대 ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 | 5.57억 | −3,935만원 | −6.9% | −2,862만원 | −5.0% |
| 3년 | 5.81억 | −1,568만원 | −2.8% | +1,649만원 | +2.9% |
| 5년 | 6.05억 | −304만원 | −0.5% | +5,057만원 | +8.9% |
| 10년 | 6.72억 | +3,211만원 | +5.7% | +13,933만원 | +24.6% |
💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)
자기자본
자기 5.67억 · 이자 0만원
−304만원
ROI −0.5%
50% 대출
자기 3.89억 · 이자 7,656만원
−7,960만원
ROI −20.5%
70% 대출
자기 3.17억 · 이자 10,718만원
−11,022만원
ROI −34.7%
💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)
| 시점 | 현금흐름 | 누적 |
|---|---|---|
| 낙찰·취득 | −56,749만원 | −56,749만원 |
| 보유 1년차 | −316만원 | −57,065만원 |
| 보유 2년차 | −316만원 | −57,381만원 |
| 보유 3년차 | −316만원 | −57,697만원 |
| 보유 4년차 | −316만원 | −58,012만원 |
| 보유 5년차 | −316만원 | −58,328만원 |
| 매각 | +60,345만원 | +2,017만원 |
📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)
-2%/년
매각가 5.77억
−2,472만원
ROI −4.4%
+0%/년
매각가 6.38억
+2,144만원
ROI +3.8%
+2%/년기본 가정
매각가 7.04억
+7,144만원
ROI +12.6%
+4%/년
매각가 7.76억
+12,552만원
ROI +22.1%
📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)
항목
금액
낙찰가
5.10억
취득세 (3.5%)
1,786만원
법무비
80만원
수리 추정 (59㎡)
2,343만원
명도 비용 (임차인 인수 위험)
1,500만원
재산세 + 종부세 (5년 누적)
718만원
유지·수리비 (5년 누적)
861만원
중개수수료 (매각 시 0.5%)
319만원
양도세 22% + 지방소득세 10%
3,072만원
5년 후 매각가
6.37억
= 순수익
+2,017만원
📐 계산 가정·전제 (상세)
- · 낙찰가 = 최저 입찰가 (5.10억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
- · 시세 baseline = 감정가 6.38억 (시세 데이터 없어 fallback)
- · 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 5.74억
- · 연 시세 상승률 = +2.1% (이 지역 공시가 5년 +11% 기반). 위 민감도 표 참고
- · 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (8.61억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
- · 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
- · 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
- · 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
- · 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
- · 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
- · 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*
🧮
열기 →수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)
낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경
4
⚠️리스크
권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인
✨
매력
- 🚇교통마포구청역 6호선 도보 7분 (600m)
- 🏫학군성서중학교 도보 2분
- 🛒생활하나로마트 성산점 900m
⚠️
주의
- 🗺규제토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
- ⚠주의임차인 보증금 인수 가능성가이드 →
- ⚠주의공유자 우선매수권
- 🏠임차인임차인 홍○환 (202호)가이드 →
- 👤점유자점유자 현황
회차 일정
지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 80%까지 떨어졌어요.
회차
1
2026-05-26
6억 3,800만원
유찰회차
2
2026-06-30
5억 1,040만원
미정회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 5억 1,040만원
원본 정보
AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용
임차인·점유자 (2건)
전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부
- 임차인 홍○환 (202호)1p
임차인 홍○환은 202호에 거주하며 보증금 5,000만원, 차임 150만원, 전입일 2024.01.04., 확정일자 2024.01.25., 배당요구일 2024.11.11.입니다. 대항요건(전입+확정일자)이 말소기준권리(2022.07.22.)보다 늦어 우선변제권은 없으나, 배당요구를 하였으므로 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"임차인 홍○환 주거 2024.01.04. ~ 50,000,000 1,500,000 2024.01.25. 2024.11.11." - 점유자 현황1p
현황조사서에 따르면 202호 외에도 201호, 203호, 301호, 302호, 303호에 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 매각물건명세서에는 202호만 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
"2층202호 (성산동,스카이빌) 임대차관계: 1명"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
임차인 홍○환 (202호) | 임차인 홍○환은 202호에 거주하며 보증금 5,000만원, 차임 150만원, 전입일 2024.01.04., 확정일자 2024.01.25., 배당요구일 2024.11.11.입니다. 대항요건(전입+확정일자)이 말소기준권리(2022.07.22.)보다 늦어 우선변제권은 없으나, 배당요구를 하였으므로 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. "임차인 홍○환 주거 2024.01.04. ~ 50,000,000 1,500,000 2024.01.25. 2024.11.11." | 1p |
점유자 현황 | 현황조사서에 따르면 202호 외에도 201호, 203호, 301호, 302호, 303호에 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 매각물건명세서에는 202호만 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. "2층202호 (성산동,스카이빌) 임대차관계: 1명" | 1p |
등기·권리관계 (1건)
말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등
- 말소기준권리1p
근저당권 설정일자 2022.07.22.이 말소기준권리입니다. 배당요구종기는 2024.11.14.입니다.
"최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
말소기준권리 | 근저당권 설정일자 2022.07.22.이 말소기준권리입니다. 배당요구종기는 2024.11.14.입니다. "최선순위 2022.07.22. 근저당권 설정" | 1p |
특수권리·체납 (1건)
유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건
- 공유자 우선매수권3p
본건은 소유자 김○덕(99/100 지분)과 김○라(1/100 지분)의 공유물건입니다. 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격에 우선 매수할 수 있습니다.
"본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"
| 항목 | 원문 / 분석 내용 | 근거 |
|---|---|---|
공유자 우선매수권 | 본건은 소유자 김○덕(99/100 지분)과 김○라(1/100 지분)의 공유물건입니다. 공유자에게 우선매수권이 있어 낙찰 후에도 공유자가 같은 가격에 우선 매수할 수 있습니다. "본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건" | 3p |
추가 비용 · 주의 항목 (2건)
비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항
- 임차인 보증금 인수 가능성1p
임차인 홍○환이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
"대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" - 공유자 우선매수권3p
공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 취소될 수 있으므로 입찰 전 공유자의 의사를 확인하는 것이 좋습니다.
"본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건"
| 항목 | 내용 / 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 보증금 인수 가능성 | 임차인 홍○환이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. "대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨" | 1p |
| 공유자 우선매수권 | 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 취소될 수 있으므로 입찰 전 공유자의 의사를 확인하는 것이 좋습니다. "본건 9개호수 전부는 2인 (김기덕:100분의99,김미라:100분의1)의 공유물건" | 3p |
5
🔑낙찰 후 시나리오
명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본
낙찰 후 시나리오
입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.
⚠
임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)
선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.
- 1잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
- 2임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
- 3임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—예상 비용: 보증금 전액
- 4임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주예상 비용: 500-2,000만원
예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)
인수 비용 시뮬레이션
입찰가 (가정: 최저 입찰가)
5.1억
임차인 보증금 인수
대항력 O + 배당요구 X 인 경우
5,000만원
명도 비용 예상
협상 vs 강제집행 범위
500만원 ~ 2,000만원
총 예상 인수 비용
5.7억 ~ 5.8억
* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.
매각자료 페이지
매각물건명세서 · 현황조사서
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본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.