부천지원·2025타경4331

경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층301호

경기도 부천시 · 다세대 · 전용 43.03㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🟡

확인 필요 1건

위험도22/100

1가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	43.03㎡ (13.02평)(연면적 396.08㎡)
㎡당 공시지가	2,604,000원(2026년 기준)
사용승인일	2010-09-08(건축물대장)
감정평가액	1.62억 (162,000,000원)
최저 매각가격	1.13억 (113,400,000원) · 70%

위치

경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층301호 [집합건물 철근콘크리트구조 43.03㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

준주거지역경기도 부천시

용도지구

방재지구 · 방화지구

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🛒대형마트(3)

충남마트66m
이마트 부천점663m
노브랜드 부천중동점869m

🏥병원(3)

연세본사랑병원205m
사과나무치과병원205m
부천사랑병원205m

🏫학교(5)

심곡초등학교508m
원미초등학교557m
부천중앙초등학교753m

🚇지하철역(3)

부천역 1호선658m
소사역 서해선1.4km
소사역 1호선1.5km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적396.08㎡

사용승인일2010-09-08

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

1억 6,200만원

최저 입찰가

1억 1,340만원70%

예상 낙찰가

1억 2,000만원

주변 시세

1억 7,820만원

개별공시지가 · 2,604,000원/㎡ (2026년 기준)

적정 입찰가 밴드

예상 1.2억

1.1억1.4억

🤖 AI 추정 — 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 1.13억원이며, 임차인·점유자가 없어 명도 부담이 낮고 인근 유사물건 거래사례(1.645억)를 고려할 때 낙찰가율은 감정가의 70~83% 수준으로 추정됩니다.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

공시가 (2026)

260만/㎡ × 43㎡

1억 1,205만원

추정 낙찰가

74% of 감정가

1억 2,000만원

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

+469만원

매각가 1.55억

단기 양도세

−1,754만원

매각차익 0.35억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 1.20억 · 시세 (협상 후) 1.62억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+2,727만원

매각가 1.79억 · 자기자본 1.32억

5년 ROI

+20.7%

연 환산 4.1%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.57억	+504만원	+3.8%	+807만원	+6.1%
3년	1.63억	+1,748만원	+13.2%	+2,656만원	+20.1%
5년	1.70억	+2,076만원	+15.7%	+3,588만원	+27.2%
10년	1.88억	+2,984만원	+22.6%	+6,009만원	+45.5%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 1.32억 · 이자 0만원

+2,076만원

ROI +15.7%

50% 대출

자기 0.90억 · 이자 1,800만원

+276만원

ROI +3.1%

70% 대출

자기 0.73억 · 이자 2,520만원

−444만원

ROI −6.1%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−13,200만원	−13,200만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−89만원	−13,289만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−89만원	−13,378만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−89만원	−13,467만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−89만원	−13,556만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−89만원	−13,646만원	재산세·종부세·유지비
매각	+16,372만원	+2,727만원	매각가 1.79억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.46억

+148만원

ROI +1.1%

+0%/년

매각가 1.62억

+1,320만원

ROI +10.0%

+2%/년기본 가정

매각가 1.79억

+2,589만원

ROI +19.6%

+4%/년

매각가 1.97억

+3,963만원

ROI +30.0%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

1.13억

취득세 (3.5%)

420만원

법무비

80만원

수리 추정 (43㎡)

700만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

203만원

유지·수리비 (5년 누적)

243만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

89만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

1,424만원

5년 후 매각가

1.79억

= 순수익

+2,727만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (1.13억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 1.62억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (2.43억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

열기 →

⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가에서 30% 할인된 가격
📊
시세
주변 시세 대비 약 36% 저렴
🚇
교통
부천역 1호선 도보 8분 (650m)
🏫
학군
심곡초등학교 도보 6분
🛒
생활
충남마트 66m

⚠️

주의

🗺
규제
토지거래계약에관한허가구역 — 개발/증축 제한가이드 →
⚠
주의
토지거래허가구역 확인 필요
⚖
특별매각조건
토지거래허가구역

회차 일정

지금까지 1회 유찰 — 최저가가 감정가의 70%까지 떨어졌어요.

회차

2026-06-02

1억 6,200만원

유찰

회차

2026-07-07

1억 1,340만원

미정

회차당 약 30% 저감 · 다음 회차 예상가 1억 1,340만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (2건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 없음1p
매각물건명세서에 '조사된 임차내역없음'으로 기재되어 있고, 현황조사서에도 임대차관계 0명으로 표시되어 임차인 보증금 인수 위험은 없습니다.
"조사된 임차내역없음"
점유자 없음1p
현황조사서에 점유자 표시가 없어 명도 부담이 낮습니다.
"임대차관계: 0명"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 없음	매각물건명세서에 '조사된 임차내역없음'으로 기재되어 있고, 현황조사서에도 임대차관계 0명으로 표시되어 임차인 보증금 인수 위험은 없습니다. "조사된 임차내역없음"	1p
점유자 없음	현황조사서에 점유자 표시가 없어 명도 부담이 낮습니다. "임대차관계: 0명"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 표시됨 (2014.11.18. 설정). 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인이 없으므로 인수 위험은 낮습니다.
"최선순위 2014.11.18.근저당 설정"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 표시됨 (2014.11.18. 설정). 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인이 없으므로 인수 위험은 낮습니다. "최선순위 2014.11.18.근저당 설정"	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

토지거래허가구역9p
본건은 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로 입찰 전 허가 요건을 확인해야 합니다.
"토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))"

항목	원문 / 분석 내용	근거
토지거래허가구역	본건은 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로 입찰 전 허가 요건을 확인해야 합니다. "토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))"	9p

추가 비용 · 주의 항목 (1건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

토지거래허가구역 확인 필요9p
본건은 토지거래계약에관한허가구역으로, 매수인이 외국인 또는 법인인 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 입찰 전 관할 관청에 문의하세요.
"토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))"

항목	내용 / 원문	근거
토지거래허가구역 확인 필요	본건은 토지거래계약에관한허가구역으로, 매수인이 외국인 또는 법인인 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 입찰 전 관할 관청에 문의하세요. "토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))"	9p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

👥

임차인 거주 — 대항력 없음 (인수 X)

임차인이 있지만 말소기준권리보다 늦어 대항력 없어요. 보증금 인수 없이 인도명령 가능.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
인도명령 신청2-4주
예상 비용: 10만원 내외
3
임차인 명도 협상 (이사비)4-8주
예상 비용: 200-500만원
4
(불응 시) 강제집행4-6주
예상 비용: 300-500만원

예상 명도 기간8~16주(약 2~4개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

1.1억

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

200만원 ~ 500만원

총 예상 인수 비용

1.2억 ~ 1.2억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

💰

가격입찰가 결정법

*최저가 ~ 시세* 사이에서 인수 권리·수리비·명도비 차감 후 결정.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

📅

절차배당요구 종기일

임차인·채권자가 배당받으려면 이 날짜 *전에* 권리신고를 해야 해요.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 부천시

경기도 부천시 원미구 계남로301번길 18-5 5층 502호 (춘의동, 유창팰리스)

경기도 부천시 오정구 중동로426번길 42 102동 5층502호 (내동,누리애빌)

경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호

경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-43

경기도 광주시 초월읍 도평리 139-38

경기도 광주시 대명대길11번길 21 105동 2층201호 (능평동,모아맨션)

경기도 광주시 중앙로20번길 18-1 4층402호

경기도 광주시 수레실길 143-20 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차)

경기도 광주시 오포로171번길 34-25 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌)

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

이 매물 분석 어땠어요?

30초만 시간 내주시면 분석 품질이 더 좋아져요

⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.