안산지원·2023타경5147

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층401호

경기도 안산시 · 다세대 · 전용 29.39㎡ · 집합건물 철근콘크리트구조

🏠상품 설명

사진·면적·구조·위치 등 기본 정보

📷 단지 외관·시설 사진— 호실 내부 사진은 법원이 제공하지 않아요

🔴

확인 필요 5건

위험도76/100

5가지 항목 점검이 필요해요

ⓘAI 권리분석은 보조 자료입니다. 매각자료에서 추출한 사실을 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 전 등기부등본·현황조사서 원본 + 법무사/공인중개사 검토가 필요합니다.

매각 부동산 현황

감정평가서 · 건축물대장 · 공시지가 기준으로 정리한 표

용도	다세대(공동주택)
구조	철근콘크리트구조(건축물대장)
전용 면적	29.39㎡ (8.89평)(연면적 379.49㎡)
사용승인일	2018-11-27(건축물대장)
감정평가액	1.31억 (131,000,000원)
최저 매각가격	6,419만 (64,190,000원) · 49%

위치

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층401호 [집합건물 철근콘크리트구조 29.39㎡]

지도 불러오는 중...

📍

입지 · 규제

입찰가 결정에 직접 영향을 주는 토지·도시계획·주변 인프라.

용도지역

제2종일반주거지역경기도 안산시 단원구

용도지구

경관지구 · 시가지경관지구(일반)

용도구역

토지거래계약에관한허가구역

주변 시설

🏥병원(3)

삼성동물병원53m
안산서해의원116m
이용주산부인과의원122m

🏫학교(5)

안산원곡초등학교208m
안산서초등학교242m
원곡중학교372m

🛒대형마트(3)

이마트에브리데이 안산역점694m
GS더프레시 안산초지역점780m
GS더프레시 안산선부역점938m

🚇지하철역(3)

안산역 4호선846m
안산역 수인분당선929m
초지역 수인분당선1.2km

건축물대장

공식 건축물 기록

주용도공동주택

구조철근콘크리트구조

연면적379.49㎡

사용승인일2018-11-27

💰예상 적정가

감정가·최저 입찰가·인근 시세로 본 적정 매수 범위

핵심 가격

감정가

1억 3,100만원

최저 입찰가

6,419만원49%

예상 낙찰가

6,419만원

주변 시세

1억 4,410만원

적정 입찰가 밴드

예상 6,419만

6,419만8,000만

🤖 AI 추정 — 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49%까지 하락했고, 전세사기 피해자 임차인 보증금 인수 위험이 있어 낙찰가율이 낮을 것으로 예상되나, 면적 대비 감정가 대비 최저가가 낮아 일부 수요가 있을 수 있음.
참고용이에요. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 달라질 수 있어요.

가격 흐름

시세차익을 판단할 때 보는 재료들이에요.

같은 면적 매매 시세

같은 시군구 25~34㎡ 8건 median (국토부 실거래)

6,700만원

추정 낙찰가

49% of 감정가

6,419만원

🔍 매매 시세 vs 추정 낙찰가

약 281만 차이(4% 낮음)

* 평가차이는 실현이익이 아닙니다. 매도 시 양도세, 보유 시 재산세·관리비·이자 비용 별도이며, 지역 트렌드 시뮬레이션은 *과거 공시가 변화율* 이 유지된다는 가정의 산술 추정일 뿐 실제 시세는 매매 시점·매물 상태·시장 환경에 따라 달라집니다.

인근 실거래

같은 시군구 25~34㎡ · 최근 6개월 8건 · 국토부 실거래가

최저

4,100만

중앙

6,700만

최고

1.8억

단지

면적

층

일자

금액

(1056-21)선부동

33㎡

-1

26.04

4,100만

성동선부동

30㎡

26.04

1.4억

대성하이츠고잔동

33㎡

26.04

1.8억

(812-21)와동

31㎡

26.03

6,700만

(1119-4)선부동

32㎡

26.03

5,600만

* 국토부 실거래가 — 매도자/매수자 신고분. 같은 시군구 같은 평형대 거래. 실제 매도 가격은 매물 상태·층·향 등에 따라 다를 수 있어요.

📈매도 시 수익

단기 매도 (6개월) vs 장기 보유 (3~5년) 비교

⚡ 단기 매도

6개월 이내 매도 시

명도 끝나자마자 즉시 매도. 양도세 45% (단기 양도세) + 지방소득세 10% 가 큰 부담.

6개월 후 순수익

−921만원

매각가 1.13억

단기 양도세

−2,422만원

매각차익 0.49억 × 49.5%

💡 단기 매도는 양도세가 매각차익의 거의 절반 (49.5%) 이라 *큰 수익 어려움*. 명도가 빨리 끝나는 경우만 고려. 보통은 2년 보유 후 매각이 세제상 유리.

🌱 장기 보유

3~5년 후 매도 시

예상 낙찰가 0.64억 · 시세 (협상 후) 1.18억 (시세 데이터 없음 — 감정가 사용) · 양도세 22% 적용 (보유 ≥2년)

📊 연 상승률 가정 +2.0%/년— default 보수 추정 (지역 공시가 데이터 없음)

5년 후 예상 순수익 (자가·자기자본)

+1,307만원

매각가 1.30억 · 자기자본 0.97억

5년 ROI

+13.4%

연 환산 2.7%

📊 보유 기간 × 활용 방식 — ROI 매트릭스

보유	매각가	🏠 자가 순수익	자가 ROI	💰 임대 순수익	임대 ROI
1년	1.14억	−896만원	−9.2%	−675만원	−6.9%
3년	1.19억	+595만원	+6.1%	+1,256만원	+12.9%
5년	1.24억	+834만원	+8.6%	+1,934만원	+19.9%
10년	1.37억	+1,495만원	+15.4%	+3,696만원	+38.0%

💳 대출 비율별 (5년 보유·자가)

자기자본

자기 0.97억 · 이자 0만원

+834만원

ROI +8.6%

50% 대출

자기 0.75억 · 이자 963만원

−129만원

ROI −1.7%

70% 대출

자기 0.66억 · 이자 1,348만원

−514만원

ROI −7.8%

💸 현금흐름 (5년·자가·자기자본)

시점	현금흐름	누적	내역
낙찰·취득	−9,724만원	−9,724만원	자기자본 + 취득세·법무비·수리·명도·특수권리
보유 1년차	−65만원	−9,789만원	재산세·종부세·유지비
보유 2년차	−65만원	−9,853만원	재산세·종부세·유지비
보유 3년차	−65만원	−9,918만원	재산세·종부세·유지비
보유 4년차	−65만원	−9,983만원	재산세·종부세·유지비
보유 5년차	−65만원	−10,048만원	재산세·종부세·유지비
매각	+11,355만원	+1,307만원	매각가 1.30억 − 대출상환 0.00억 − 중개·양도세

📈 연 시세 상승률에 따른 민감도 (5년·자가)

-2%/년

매각가 1.18억

+438만원

ROI +4.5%

+0%/년

매각가 1.31억

+1,386만원

ROI +14.3%

+2%/년기본 가정

매각가 1.45억

+2,413만원

ROI +24.8%

+4%/년

매각가 1.59억

+3,523만원

ROI +36.2%

📋 비용 항목 분해 (5년·자가·자기자본)

항목

금액

낙찰가

0.64억

취득세 (3.5%)

225만원

법무비

80만원

수리 추정 (29㎡)

1,500만원

명도 비용 (임차인 인수 위험)

1,500만원

재산세 + 종부세 (5년 누적)

147만원

유지·수리비 (5년 누적)

177만원

중개수수료 (매각 시 0.5%)

65만원

양도세 22% + 지방소득세 10%

1,597만원

5년 후 매각가

1.30억

= 순수익

+1,307만원

📐 계산 가정·전제 (상세)

· 낙찰가 = 최저 입찰가 (0.64억) 기준. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁에 따라 +0~30% 변동
· 시세 baseline = 감정가 1.31억 (시세 데이터 없어 fallback)
· 신호등 위험 매물 감산 — 시세 -10% 적용 → 1.18억
· 연 시세 상승률 = +2.0% (default 보수 추정). 위 민감도 표 참고
· 매각가 상한 = 시세 × 1.5 (1.77억) — 무리한 시장 상승 가드 (낙찰가 무관)
· 취득세 3.5% · 법무비 80만원 · 중개료 0.5%
· 양도세 22% (보유 ≥2년) + 지방소득세 10% · 1세대 1주택 비과세 미적용
· 재산세·종부세 시세 × 0.25%/년 · 유지비 시세 × 0.3%/년
· 임대 수익 표면 2.8%/년 - 공실 10% - 소득세 22%
· 대출 이자 연 6.0% (경락잔금대출 평균 2026 추정)
· 매수·매도 권유 X. 시장 환경·매물 상태·세제 변동에 따라 실제 수익은 크게 다를 수 있어요. 의사결정 *참고 자료*

🧮

수익 시뮬레이션 계산기 (인터랙티브)

낙찰가 슬라이더로 직접 조절 · 위 매트릭스의 셀 한 칸을 자유롭게 변경

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⚠️리스크

권리관계·유찰 history·건축물대장 등 위험 요인

✨

매력

💰
가격
감정가의 49%까지 떨어진 매물
🔄
회차
두 번 유찰돼 가격 메리트 큰 시점
📊
시세
주변 시세 대비 약 55% 저렴
🚇
교통
안산역 4호선 도보 11분 (850m)
🏫
학군
안산원곡초등학교 도보 3분
🛒
생활
이마트에브리데이 안산역점 700m

⚠️

주의

회차 일정

지금까지 2회 유찰 — 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌어요.

회차

2026-01-13

1억 3,100만원

유찰

회차

2026-02-24

9,170만원

유찰

회차

2026-04-07

6,419만원

변경

회차

2026-06-30

6,419만원

미정

회차당 약 20% 저감 · 다음 회차 예상가 6,419만원

원본 정보

AI가 매각자료에서 추출한 항목을 그대로. 검증·교차 확인용

임차인·점유자 (4건)

전입일·확정일·배당요구·대항력·보증금 인수 여부

임차인 강○립 (401호)1p
401호 임차인, 전입 2019.02.18., 확정일자 2019.03.28., 보증금 85,000,000원, 배당요구 2023.11.08., 전세사기피해자 결정 있음. 공동임차인 이○찬 있음. 대항요건을 말소기준권리보다 먼저 갖춰 보증금 인수 가능성 있음.
"강○립 401호 주거 2019.02.12.- (JIANG HAILI) 권리신고 85,000,000 2019.03.28. 2019.02.18. 2023.11.8."
임차인 백○영 (402호)1p
402호(현황) 임차인, 전입 2020.05.15., 확정일자 2020.05.06., 보증금 70,000,000원, 배당요구 2023.11.07., 전세사기피해자 결정 있음. 실제 거주는 공부상 401호를 구분한 402호. 대항요건을 말소기준권리보다 먼저 갖춰 보증금 인수 가능성 있음.
"백○영 402호( (BAI CHUN 주거 2020.05.15.~ 공부상 권리신고 70,000,000 2020.05.06. 2020.05.15. 2023.11.7."
점유자 JIANG H*****1p
점유자 JIANG H***** (401호 일부) 현황조사서상 점유정보출처 '현황조사'로 기재, 점유권원 미상.
"JIANG H***** 주거 미상 현황조사 미상 미상 미상 2019.03.28 미상"
점유자 LI M*****1p
점유자 LI M***** (401호 일부) 현황조사서상 점유정보출처 '현황조사'로 기재, 점유권원 미상.
"LI M***** 주거 미상 현황조사 미상 미상 미상 2020.02.17. 미상"

항목	원문 / 분석 내용	근거
임차인 강○립 (401호)	401호 임차인, 전입 2019.02.18., 확정일자 2019.03.28., 보증금 85,000,000원, 배당요구 2023.11.08., 전세사기피해자 결정 있음. 공동임차인 이○찬 있음. 대항요건을 말소기준권리보다 먼저 갖춰 보증금 인수 가능성 있음. "강○립 401호 주거 2019.02.12.- (JIANG HAILI) 권리신고 85,000,000 2019.03.28. 2019.02.18. 2023.11.8."	1p
임차인 백○영 (402호)	402호(현황) 임차인, 전입 2020.05.15., 확정일자 2020.05.06., 보증금 70,000,000원, 배당요구 2023.11.07., 전세사기피해자 결정 있음. 실제 거주는 공부상 401호를 구분한 402호. 대항요건을 말소기준권리보다 먼저 갖춰 보증금 인수 가능성 있음. "백○영 402호( (BAI CHUN 주거 2020.05.15.~ 공부상 권리신고 70,000,000 2020.05.06. 2020.05.15. 2023.11.7."	1p
점유자 JIANG H*****	점유자 JIANG H*** (401호 일부) 현황조사서상 점유정보출처 '현황조사'로 기재, 점유권원 미상. "JIANG H*** 주거 미상 현황조사 미상 미상 미상 2019.03.28 미상"	1p
점유자 LI M*****	점유자 LI M*** (401호 일부) 현황조사서상 점유정보출처 '현황조사'로 기재, 점유권원 미상. "LI M*** 주거 미상 현황조사 미상 미상 미상 2020.02.17. 미상"	1p

등기·권리관계 (1건)

말소기준권리·인수 권리·근저당·가압류 등

말소기준권리1p
근저당 1건 (2018.05.30. 설정)이 말소기준권리입니다.
"최선순위 대지권 토지:2018.05.30.근저당"

항목	원문 / 분석 내용	근거
말소기준권리	근저당 1건 (2018.05.30. 설정)이 말소기준권리입니다. "최선순위 대지권 토지:2018.05.30.근저당"	1p

특수권리·체납 (1건)

유치권·법정지상권·분묘기지권·관리비 체납·특별매각조건

전세사기피해자 우선매수권2p
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인(강○립, 백○영)이 우선매수신고를 할 수 있음.
"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."

항목	원문 / 분석 내용	근거
전세사기피해자 우선매수권	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인(강○립, 백○영)이 우선매수신고를 할 수 있음. "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음."	2p

추가 비용 · 주의 항목 (3건)

비고란·특별매각조건 등에서 추출한 주의사항

임차인 보증금 인수 위험1p
강○립(85,000,000원)과 백○영(70,000,000원)은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 수 있습니다.
"최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"
위반건축물 가능성2p
제시외 건물 ㉡(베란다 판넬조)이 포함 평가되었으나 위반건축물 등재 가능성이 있으니 안산시에 확인 필요.
"감정서 기재 제시외 건물 ㉡ 베란다 판넬조 판넬지붕 단층이 포함되어 평가... 위반건축물 등재 가능성 여부 안산시에 확인 요함."
현황 구분 사용2p
공부상 401호가 현황 401호와 402호로 구분 사용 중이며, 원상복구가 불가능한 물건은 아니나 현황 확인 필요.
"공부상 401호는 현황 401호와 402호로 구분하여 사용되고 있는 것으로 조사"

항목	내용 / 원문	근거
임차인 보증금 인수 위험	강○립(85,000,000원)과 백○영(70,000,000원)은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 수 있습니다. "최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고"	1p
위반건축물 가능성	제시외 건물 ㉡(베란다 판넬조)이 포함 평가되었으나 위반건축물 등재 가능성이 있으니 안산시에 확인 필요. "감정서 기재 제시외 건물 ㉡ 베란다 판넬조 판넬지붕 단층이 포함되어 평가... 위반건축물 등재 가능성 여부 안산시에 확인 요함."	2p
현황 구분 사용	공부상 401호가 현황 401호와 402호로 구분 사용 중이며, 원상복구가 불가능한 물건은 아니나 현황 확인 필요. "공부상 401호는 현황 401호와 402호로 구분하여 사용되고 있는 것으로 조사"	2p

🔑낙찰 후 시나리오

명도 단계 + 인수 비용 + 매각자료 원본

낙찰 후 시나리오

입찰 결정 전 *낙찰 후 어떤 일이 일어날지* 한눈에 확인.

⚠

임차인 거주 — 대항력 O (보증금 인수 위험)

선순위 임차인이 있어 배당요구 안 했다면 보증금을 낙찰자가 그대로 인수해야 해요. 배당요구 종기일·확정일자 반드시 확인.

1
잔금 납부 + 소유권 이전1-2주
2
임차인 배당 진행 (배당요구한 경우)8-16주
3
임차인 보증금 잔액 인수 (배당요구 X 또는 미배당분)—
예상 비용: 보증금 전액
4
임차인 명도 (자진 또는 명도소송)26-52주
예상 비용: 500-2,000만원

예상 명도 기간26~52주(약 7~13개월)

인수 비용 시뮬레이션

입찰가 (가정: 최저 입찰가)

6,419만원

임차인 보증금 인수 (추정)

감정가 ×40% 보수 추정 — 매각물건명세서로 정확 금액 확인

5,240만원

명도 비용 예상

협상 vs 강제집행 범위

500만원 ~ 2,000만원

총 예상 인수 비용

1.2억 ~ 1.4억

* 명도 비용·기간은 *법원 통계 평균* 기반 추정. 임차인 협조도·자녀 학교 등 상황에 따라 크게 변동. 체납 관리비/유치권 등은 *낙찰 전 관리사무소·매각물건명세서 확인* 필수.

매각자료 페이지

매각물건명세서 · 현황조사서

📚

이 매물에 도움 되는 가이드

AI 가 매물의 주의 항목 기반으로 골랐어요. 입찰 전 5분 학습.

🏠

임차인임차인 보증금 인수

이미 임차인이 살고 있는 집을 낙찰받으면, 그 보증금을 새 주인이 떠안을 수 있어요.

자세히 보기 →

🏚

건축위반건축물

건축법 위반으로 등재된 건물. 매수 후 행정처분이나 이행강제금 부과 위험.

자세히 보기 →

🗺

규제용도지역·용도구역

지자체가 정한 토지 사용 규제. 자연녹지·개발제한구역 등이면 증축/용도변경 어려워요.

자세히 보기 →

🔄

절차경매 절차 한눈에

경매 신청 → 매각공고 → 입찰 → 매각결정 → 대금납부 → 소유권이전 → 명도. 보통 4-6개월.

자세히 보기 →

전체 가이드 보기 (10개) →

비슷한 매물

같은 지역·종류 매물도 비교해 보세요

🔴 위험 신호

경기도 안산시

경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20 1동 4층403호 (선부동,주건축물)

경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 1층101호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층201호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층202호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층203호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 2층204호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층301호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층302호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층303호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 3층304호

경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17 4층402호

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⚠️

입찰 전 필수 확인 — AI 분석은 참고용입니다

· 신호등·권리분석·수익 시뮬레이션은 모두 참고용이며 법적 효력이 없습니다
· 보증금 인수·명도 비용·시세 추정값은 실제와 다를 수 있어요 (감정가 ×40% 등 보수 추정 fallback 포함)
· 입찰 전 매각물건명세서·등기부등본·현황조사서 원본을 직접 확인하세요
· 권리관계 복잡 시 변호사·법무사 상담 권장 — 전체 약관 보기

ⓘ

본 분석은 참고용이며 법적 효력이 없어요. 입찰 전 원본 서류를 꼭 확인하세요.